南昌龙湾酒店项目定位报告70p.ppt

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1、南昌龙湾酒店项目南昌龙湾酒店项目市场调查情况介绍及定位探讨市场调查情况介绍及定位探讨华美龙湾项目组华美龙湾项目组华美龙湾项目组华美龙湾项目组 2007-92007-92007-92007-9Part 1 市场调查情况介绍市场调查情况介绍v南昌市高星级酒店市场情况南昌市高星级酒店市场情况南昌市高星级酒店市场情况南昌市高星级酒店市场情况v南昌市度假村市场情况南昌市度假村市场情况v在建度假型酒店情况在建度假型酒店情况高星级酒店基本概况高星级酒店基本概况酒店名称酒店名称酒店名称酒店名称星级星级星级星级客房数客房数客房数客房数平均房价平均房价平均房价平均房价开业时间开业时间开业时间开业时间地理位置地理位

2、置地理位置地理位置凯莱酒店五星32749098年开业，05年重装沿江北大道江西宾馆五星24250261年开业，06年重装八一大道索菲特准五星1864992006年9月开业红谷滩新区新府路嘉莱特和平准五星2525102006年7月开业广场南路园中源准五星1894652006年12月开业高新开发区火炬大街锦都皇冠四星2143902005年4月开业洪城路凯莱大酒店（五星）凯莱大酒店（五星）江西宾馆（五星）江西宾馆（五星）索菲特泰耐克大酒店（准五星）索菲特泰耐克大酒店（准五星）嘉莱特和平国际酒店（准五星）嘉莱特和平国际酒店（准五星）园中源大酒店（准五星）园中源大酒店（准五星）锦都皇冠酒店（四星）锦都皇

3、冠酒店（四星）高星级酒店市场特征高星级酒店市场特征v集中分布在中心城区v八一路、洪城路、站前路等中心城区交通主干道v整体水平发展滞后v硬件档次偏低，价格相对便宜v品牌意识薄弱v索菲特和锦江已撤场，仅剩香港品牌凯莱v同质化竞争激烈v功能定位雷同，新酒店分割老酒店的客源市场份额v商务散客v中高端商务客人（行政楼层设置少、行政酒廊使用率低）v会议团队v政府及企业会议团队v境外抱婴团队（凯莱、嘉莱特）v每次接待长住3个月v政府接待（索菲特、江宾）v长包房（园中源）v开发区企业外籍专家高星级酒店客源特征高星级酒店客源特征Part 1 市场调查情况介绍市场调查情况介绍v南昌市高星级酒店市场情况南昌市高星级

4、酒店市场情况v南昌市度假村市场情况南昌市度假村市场情况南昌市度假村市场情况南昌市度假村市场情况v在建度假型酒店情况在建度假型酒店情况灌城度假村灌城度假村v档次：三星级（实际档次低于此标准）v开业时间：1998年v位置：高新大道v距市中心：25分钟车程v占地面积：40亩，总建1.31万平方米v客房数：99间v房价：120元/间夜灌城度假村灌城度假村中中中中央央央央水水水水池池池池景景景景观观观观别别别别墅墅墅墅式式式式客客客客房房房房户户户户外外外外游游游游泳泳泳泳池池池池网网网网球球球球场场场场灌城度假村灌城度假村中餐厅中餐厅中餐厅中餐厅会议室会议室会议室会议室灌城度假村灌城度假村v资源条件v

5、位于高新区内，位置优势承接高新区企业会议需求v主要客源v中低档会议团队v配套设施v中餐厅、会议室、游泳池、网球场、桌球、乒乓球、棋牌室、足浴、桑拿、按摩v建筑风格v现代（初级）翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店v档次：三星级标准v开业时间：1969年8月28日，前身为省委828宾馆v地理位置：迎宾大道158号，银三角立交西侧v距市中心：车程45分钟v占地面积：1000余亩v客房量：220间v房价：144元/间夜翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店客房客房客房客房客房卫生间客房卫生间客房卫生间客房卫生间建筑外观建筑外观建筑外观建筑外观翠林高尔夫度假酒店翠林高

6、尔夫度假酒店高尔夫会所高尔夫会所高尔夫会所高尔夫会所客房双层防弹窗客房双层防弹窗客房双层防弹窗客房双层防弹窗翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店会议室会议室会议室会议室中餐厅中餐厅中餐厅中餐厅翠林高尔夫度假酒店翠林高尔夫度假酒店v资源条件v18洞高尔夫球场v历史、政治背景v客源v政府及企业会议为主，高尔夫会所为辅，附以聚会形式v配套设施v会议室、礼堂、毛主席故居、高尔夫球场、网球场、乒乓球、桌球、棋牌、钓鱼、KTV、多功能厅、桑拿v建筑风格v军事大院象山森林假日酒店象山森林假日酒店v开业时间：2004年v位置：北郊象山森林公园内v距市中心：80-90分钟车程（距机场20分钟）v占地面积：193

7、3公顷 v客房数：40幢别墅，200间客房v标间房价：288元/间夜象山森林假日酒店象山森林假日酒店象山森林假日酒店象山森林假日酒店中餐厅中餐厅中餐厅中餐厅大门大门大门大门象山森林假日酒店象山森林假日酒店宝石别墅：内含宝石别墅：内含宝石别墅：内含宝石别墅：内含2 2个豪华客房、中型个豪华客房、中型个豪华客房、中型个豪华客房、中型活动室、棋牌室活动室、棋牌室活动室、棋牌室活动室、棋牌室 公共卫生间公共卫生间公共卫生间公共卫生间象山森林假日酒店象山森林假日酒店皇家别墅皇家别墅皇家别墅皇家别墅贵族森林别墅贵族森林别墅贵族森林别墅贵族森林别墅象山森林假日酒店象山森林假日酒店皇家别墅客厅皇家别墅客厅皇家

8、别墅客厅皇家别墅客厅皇家别墅客房皇家别墅客房皇家别墅客房皇家别墅客房皇家别墅客厅走廊皇家别墅客厅走廊皇家别墅客厅走廊皇家别墅客厅走廊象山森林假日酒店象山森林假日酒店会议室会议室会议室会议室观景台观景台观景台观景台湖景湖景湖景湖景象山森林假日酒店象山森林假日酒店射箭场射箭场射箭场射箭场攀岩练习场攀岩练习场攀岩练习场攀岩练习场乒乓球、羽毛球馆乒乓球、羽毛球馆乒乓球、羽毛球馆乒乓球、羽毛球馆象山森林假日酒店象山森林假日酒店v资源条件v象山森林公园原始自然景观v主要客源v公司会议、培训班、拓展训练团队v配套设施v会议室、网球场、户外拓展训练基地、羽毛球、乒乓球、射击场、攀岩、餐饮、KTVv建筑风格v形

9、态各异，与森林景观结合较好象山森林假日酒店象山森林假日酒店v产权式酒店公寓v87套两室两厅（73平方米）v14万/套（带装修、家私家电），毛坯价1280元/平方米v7%年回报率v剩余3套v酒店的客户及亲朋购买铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村v位置：红谷滩新区 庐山南大道601号v距市中心：车程25分钟（距机场25分钟）v开业时间：2006年底v占地面积：5402亩v客房数：238间套，现出租148间套v房价：300元/间夜v经营性质：产权式酒店公寓v按2房2厅/套销售，每年固定返利8000元/套，基本售完铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村钟楼（小型会议室）钟楼（小

10、型会议室）钟楼（小型会议室）钟楼（小型会议室）客客客客房房房房区区区区接接接接待待待待中中中中心心心心铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村客房客房客房客房后期住宅后期住宅后期住宅后期住宅水景水景水景水景铭雅高尔夫度假村铭雅高尔夫度假村v资源条件v高尔夫球场、距离机场较近v客源v旅行团队（南昌中转团、香港包机团）v高尔夫球会会员、球友v配套设施v高尔夫俱乐部、小型足球场、网球场、羽毛球场、垂钓、健身房、按摩、桑拿、中西餐厅、棋牌室、酒吧v建筑风格v欧式度假村市场特征度假村市场特征v中低档次为主、但经营情况较好v资源条件主要依托自然环境或人工造景v建筑形式多为中式、西式风格v纯酒店式经营为主，部分带有

11、产权式物业开发度假村客源特征度假村客源特征v会议团队为主v翠林高尔夫、灌城、象山森林假日v旅游团队为主v铭雅高尔夫v纯度假客源和商务散客较少，中高端消费客源较少Part 1 市场调查情况介绍市场调查情况介绍v南昌市高星级酒店市场情况南昌市高星级酒店市场情况v南昌市度假村市场情况南昌市度假村市场情况v在建度假型酒店情况在建度假型酒店情况在建度假型酒店情况在建度假型酒店情况罗马假日罗马假日罗马假日罗马假日v地理位置：湾里区梅岭国家4A级风景区内v距市中心：车程6070分钟v酒店档次：准5星v客房数：200间套v建筑面积：20,000平米（酒店）罗马假日罗马假日v其它项目v5.5万平米四幢酒店公寓4

12、600元/平方米 可代租v2幢双拼，5幢单体别墅已订，暂不出售v业主享受所有配套设施的会员优惠：3.8/6.8/8.8折v配套设施v南昌首家跑马场、网球场、中医药养生园、高尔夫推杆练习场、游泳池、会所、艺术馆、SPA养生馆（8000平米）、KTV、雪茄红酒吧v资源条件：梅岭风景区资源，人工挖湖造水景罗马假日罗马假日在建工地现场在建工地现场在建工地现场在建工地现场恒茂森林海恒茂森林海v地理位置：梅岭国家4A景区内，罗马假日斜对面v距市中心：车程6070分钟v一期：1800亩，15幢独幢别墅，3幢公寓，1座会所v二期：五星级标准度假酒店、旅游景点v客房数：50套左右v建筑风格：地中海式恒茂森林海恒

13、茂森林海沙盘沙盘沙盘沙盘恒茂森林海恒茂森林海会所（会议楼）会所（会议楼）会所（会议楼）会所（会议楼）恒茂森林海恒茂森林海在建公寓在建公寓在建公寓在建公寓恒茂森林海恒茂森林海公寓样板间公寓样板间公寓样板间公寓样板间恒茂森林海恒茂森林海v其它项目：v别墅暂不出售v公寓500套，未出售，均价 5000元/平方米v配套设施：v会所、会议室（会所二层）、超市v二期建旅游度假景点：跑马场、高尔夫球场、狩猎场等v资源条件：v自然资源：梅岭风景区v人造景观：二期旅游度假景点庐山西海国际温泉度假村酒店庐山西海国际温泉度假村酒店v地理位置：云居山柘林湖国家重点风景区v距市中心：90分钟v占地面积：400亩v档次：

14、准五星级温泉度假酒店v客房数：330间套v建筑风格：仿西班牙风格庐山西海国际温泉度假村酒店庐山西海国际温泉度假村酒店大大大大门门门门沙沙沙沙盘盘盘盘酒酒酒酒店店店店庐山西海国际温泉度假村酒店庐山西海国际温泉度假村酒店公公公公寓寓寓寓样样样样板板板板间间间间庐山西海国际温泉度假村酒店庐山西海国际温泉度假村酒店酒酒酒酒店店店店配配配配套套套套区区区区庐山西海国际温泉度假村酒店庐山西海国际温泉度假村酒店v资源条件：v自然资源：温泉、枳林湖风景区v人造景观：世界温泉村、人工湖水系v其它项目：v别墅：86幢v公寓：576套v产权式公寓：5幢132套v前3年回报率分别为6%，7%，8%；第4年后开发商与业

15、主4/6分成，业主全年拥有18天居住权在建度假型酒店特征在建度假型酒店特征v酒店作为房地产开发的配套设施v档次定位为五星级标准v依托风景区自然景观资源为主，辅以人造景观v除酒店外的其他配套设施丰富、新颖，如跑马场、养生SPA等v建筑风格多以西式为主，园林景观设计略显不足v产权式物业先行开发，买家以南昌本地人为主，购买目的兼顾度假和投资Part 2 定位方向探讨定位方向探讨v定位策略v开拓者策略：发掘新的市场需求、填补市场供应空缺v竞争者策略：同样定位于现有度假型物业的市场需求，以更有竞争力的条件抢占市场份额v影响因素v发展商的开发目的：为房地产开发服务v本项目地块的先天资源条件不足v规划条件制

16、约（根雕馆、生物科普馆、植物观赏园）v纯度假型物业经营受淡旺季影响明显市场开拓者策略市场开拓者策略v功能定位：亲子度假乐园v目标客户：中高端家庭休闲度假客v依据：v南昌居民消费特征v年人均教育文化娱乐服务支出上千元，政府教育支出全国排名第一v人均家庭教育支出同比增长73v家庭消费力强，肯德基单店单日营业额创全球第一v市场供应空缺v专门针对儿童及青少年的休闲科普场所缺乏，且现有度假村均定位会议团队v度假型酒店的国际发展趋势v亲子主题酒店目前在欧美国家十分流行v后续住宅开发的潜在目标客户群v便于与规划的项目结合开发市场竞争者策略市场竞争者策略v功能定位：会议型度假酒店v目标客户：中高档会议团队v依

17、据：v南昌度假村的主流客户类型v解决纯度假型物业的非周末及节假日客源问题v同类客源市场的客户细分，与中低档度假村差异化竞争v后续住宅开发的潜在目标客户群景观环境营造：度假村的重要资源条件景观环境营造：度假村的重要资源条件v人工造景弥补项目地块资源条件的先天不足v水景让地块更有灵气和生机，建筑及园林造型围绕水景作文章v在景观环境的营造上，打造南昌档次最高的度假型物业建筑及景观造型风格建议建筑及景观造型风格建议v参考一：东南亚风情v依据：v现有度假型物业的建筑风格及景观均以中式或欧式为主v东南亚风情为目前市场空缺，且设计风格成熟、亲水强v东南亚风情的园林与植物观赏园、科普馆等规划条件的吻合度高v参

18、考二：美国流水别墅改良风格v依据：v流水别墅的设计精华在于其室内空间的自由延伸，即以二层（主入口层）的起居室为中心，其余房间向左右铺展开来，别墅外形强调块体组合 v通过连廊形式将单体别墅并连，既符合单独产权式销售分摊少的要求，又确保了酒店经营和管理的整体性v建筑形态属于南昌首创，双层连廊令别墅式客房的租赁可分可合建筑及景观造型风格建议建筑及景观造型风格建议流水别墅参考图流水别墅参考图流水别墅参考图流水别墅参考图v参考三：江西民居风格v依据：v发扬本地传统建筑民居艺术风格，但市场接受度有待考究建筑及景观造型风格建议建筑及景观造型风格建议规划条件的利用原则规划条件的利用原则v规划条件v根雕艺术馆v名贵树木培植观赏园v生物科普教育馆v利用原则v融入度假村的接待功能之中，不单纯作为观赏性物业开发v如根雕艺术客房走廊、热带名贵树木观赏型大堂等