旅游项目投资运营一般流程.doc

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1、旅游项目投资运营一般流程（民营企业投资角度）旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。 开发分期：旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意颠倒先后次序。根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实

2、际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。投资决策：投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价，需知道资源不等于市场，资源的好坏并不是决定项目运营好坏的唯一标准，因此对旅游资源的考察，应重点考虑运营的可行性和获取收益的客观预见性，可以参照目前国内对旅游资

3、源评价用的比较多的“三三六评价法”：三大价值，历史文化价值、艺术欣赏价值、科学研究价值；三大效益，经济效益、社会效益和环境效益；六大条件，景区的地理位置和交通条件、旅游资源景物和景类的地域组合条件、景区旅游资源容量条件、旅游客源市场条件、旅游开发投资条件和施工难易条件。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交旅游项目投资可行性研究报告，对拟投资开发的旅游资源进行科学客观的诊断，以作为决策依据。合同签定：目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开发面临很大政

4、策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。旅游项目开发，涉及到风景名胜区、重点文物保护单位、森林公园、自然保护区、地质公园、甚至世界自然与文化遗产以及其他资源。对于不同的旅游资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地优先购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。在签订合同的过程中，一定应聘请专业的律师或者律师团队作为法务咨询，同时应该组织有旅游项目运营实战经验的专业人才参与到过程中，以保证

5、签署的合同能最大程度的保证业主的权利，并对景区今后的实际运营产生有利的促进作用。（关于民营企业就旅游景区开发如何与旅游景区所在地当地人民政府签订合同，请登陆匪话旅游：何季东博客），有专章进行讨论。）基础管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的基础制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部、市场营销部四个业务部门。他们的职能分别为：前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托专业的旅游规划策划公司对旅游资源进行市场调研、产

6、品策划，并委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。景区管理部。负责景区开业准备工作，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物等。市场营销部。负责景区前期市场启动，搭建景区控制性市场营销工作班子，并启动景区基础市场营销工作，配合旅游规划策划机构对景区规划开展工作，为景区后期营销做充分准备。产品策划及项目运作策划：项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划，

7、主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供科学客观，而且符合开发商利益的策划报告。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制旅游项目建设可行性研究报告。规划、策划、设计：规划、策划、设计是建筑开工前的重要工作。项目策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制旅游总体发展规划，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。规划、设

8、计的基本程序是：勘察、规划、设计方案、初步设计、施工图设计。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，才能委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用，如果先斩后奏、擅自私用只会为投资商带来不必要的麻烦，需知道，民营企业投资旅游景区，和当地政府是平等的关系，既是合作关系，又是充

9、满斗争的过程，如果不按照规划来投资，无疑是在自己身边埋下定时炸弹，后果可想而知。政府审批事项办理：前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分复杂，因此此时对开发商提出了一个很重要的要求专业团队的组成。项目立项和可行性研究报告批复最为重要。项目建议书是立项的重要文件，在内容和格式上有严格的要求。投资者持项目建议书及相关文件，到政府相关部门征

10、求意见，争取获得发改委项目立项。对于一些综合性大型项目的可行性研究审批。投资商一般委托专业机构编撰项目建议书、可研报告，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势。资金运作与招商引资：对于投资商来说，对景区的投资开发，包括自由资金投资和招商引资两部分，由投资商独立投资综合性旅游项目，即不经济，也不可能。一个成功的企业，应该是一个善于借助任何项目，搭建融资平台的企业。这个企业并不需要投入太大的资本金，而可以圈定最有价值的资源，通过优秀的策划，引入其它投资人及银行，而自己控制或委托专业机构实施有效开发，将自己的风险降到最低，控制最大的长期盈利。建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资启

11、动资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量启动资金起动项目，利用项目融入建设资金。信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。建设准备与工程建设：项目建设期主要由工程管理部负责。在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人，委

12、任项目经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。建设开工前，有很多准备工作，除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外，还包括工程合同签订、材料准备等等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作。项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由

13、项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。开业运作：项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景

14、区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必需通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。市场营销是景区运营的最为关键的步骤，对于一个景区来说，基础管理搞得再好、项目建设使得景区胜似天堂，但是不管什么前提，目的只有一个，也是最务实的目的，那就是吸引更多的游客前往参观旅游，以获取投资商的各种利益，而吸引游客来的方法论核心和杠杆就是市场营销。开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以达到一炮打响的目标，是开业营销的重点。旅游景点在开业后的1-6个月进入正式运营阶段。正式开业营运一年以上的旅游景区点，可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。7