山西太原城区市场调查报告.docx

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1、山西太原城区市场调查报告2005年3月15日至16日根据公司的工作安排，调查小组对太原城区进行的一次时间简短的市场调查，现将有关的调查情况汇报如下：特别说明：1、由于调查时间较短，市场情况的真实情况可能会变化；2、调查小组所了解的情况来自各阶层人士,个人观点与市场不一定致。一、太原市城区简介(一)太原历史简介太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会。始建于公元前497年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代，太原郡为全国36郡之一，西汉又称并州，为全国13州之一，也是太原又称并州的渊源。南北朝以前的前赵、后燕、前燕、前秦及北齐，都以太原为国都。隋朝时,晋阳

2、在全国是仅次于长安、洛阳的第三大城市。唐王朝发祥于晋阳，封晋阳为北都，与京都长安、东都洛阳并称“三都”。五代时期，后唐、后晋、后汉、北汉亦以太原为国都。在两千多年的历史中，太原一直是ZG北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。

3、太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇,唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，三国演义作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”晋祠铭并序碑文等.太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，488个社区居委会，54个乡、镇，1030个村民委员会，1794个自然村。太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材

4、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。截至2004年10月末，太原市经济继续快速增长，工业增加值、固定资产投资及其它多项指标已完成全年计划的9成以上。这是日前太原市统计局通报的最新统计数据。在今年宏观调控的大环境下，太原市大力进行经济结构调整，全市经济总体呈现了良好的发展态势。市统计局相关专家表示：可以用“五个继续”来概括，即：经济继续保持快速增长，宏观微观效益继续提高，消费市场继续稳中趋旺，城乡居民收入继续增长，经济结构调整步伐继续稳步推进。（一）太原SH经济发展评价“透过数字看04年太原国民经济和SH发展”（

5、据山西经济信息网2月28日报道）2005年2月26日，太原市统计局正式向SH发布太原市2004年国民经济和SH发展统计公报。在这份公报中，13项近千个统计数据，无不表明2004年太原市顺利实现了率先发展第一阶段的目标；而在城市建设、科学教育和文化卫生等涉及到百姓生活的各个方面，也都发生了显著的变化。数字：国民经济据初步统计，2004年太原市实现生产总值（GDP）643.09亿元，比2003年增长15.7%。经济增长率逐年提高，经济总量三年跨越三个百亿元台阶，三年间累计增加258.69亿元。进入2004年以来，在投资、消费和出口快速增长的驱动下，快速增长的态势更加明显，增幅达到15.7%,创造了

6、1984年以来的最高增长水平。目前太原市经济运行已攀升至较高的运行区间内，处于快速增长的平台。2004年，我们欣喜地看到，太原市取得了率先发展的阶段性成果。按照要求，太原市努力推动国民经济快速、健康、协调发展和各项SH事业全面进步，人民的生活水平不断提高，精神文明建设、民主法制建设进一步加强。已顺利实现了率先发展的第一阶段目标，为太原市下一步目标“建设中西部经济强市和生态园林城市”奠定了基础。数字：运输及邮政电信经济快速发展带动了运输业增长，铁路、公路、航空货物运输量增长8.5%,旅客运输量增长19.5%,旅客周转量增长21.9%。邮电通讯业快速发展。全年完成邮政电信业务总收入42.73亿元,

7、增长近三成，移动电话用户达到了近170万户，增长了16个百分点。计算机互联网用户60.58万户，增长了8万余户。数字：贸易及旅游在消费需求不断回升的带动下，消费品零售市场保持了快速增长的趋势。比2003年增长了两成多。旅游总收入实现51.06亿元，增长55.7%,其中旅游外汇收入0.30亿美元,增长115.6%；共接待海内外游客1338.33万人次,增长45.3%,其中海外游客7.83万人次,增长147.8%。旅游消费正在成为人们的日常生活需求,从旅游黄金周的火爆就可以看出这一趋势。2004年，太原市将客源市场锁定在经济较发达的长三角和珠三角地区，一举拿下了太原与福州的几十架旅游包机协定,由此

8、至少新增了游客数千位。这样的合作，2004年太原市特别多，与外省市签订的专列、包机大大超过往年。海外市场也苗头见长，上年来自东南亚国家的游客数量激增，突破了1万人次。而大运路的贯通，则为省内旅游市场插上了便捷的翅膀，大大激发了人们的旅游兴趣。数字：城建及绿化美化在刚刚过去的一年，滨河东路北延、学府街等道路拓宽改造、新兰路工程、北涧河动物园段治理、玉门河综合治理、城南热源厂一期工程等12项重点工程完工，进一步提升了城市承载能力和综合功能，改善了市民出行、休闲、采暖等日常生活条件。城市绿化美化水平继续提高。人均公共绿地达到了8.8平方米。新增绿地面积203公顷。城西水系荣获“ZG人居环境范例奖”

9、数字：教育及体育水平2004年，太原市在校生达到了19.95万人，增加了4万余人。全市幼儿园入园率超过90%,学前三年教育普及率进入全省前列。小学生入学率达到99.9%,巩固率达到10。%；初中生入学率99.5%。到2004年底，全市已创建优质初中86所，高考录取率保持了全省领先水平。数字：餐饮零售2004年太原市仅餐饮收入达到29.46亿元，比上年同期增长12.2%o数字：金融及保险2004年太原市金融存贷款余额达到2225.07亿元，比年初增长了两成多。全年保险企业承保总额1849.96亿元，增长14.0%；保险业务收入25.13亿元，增长23.9%；保险赔款支出4.41亿元，增长37.

10、9%。数字：文化艺术全市共有各类艺术表演团体16个，演职人员1678人。群艺文化馆12个，博物馆3个，公共图书馆10个，总藏量335.9万（册、件）。国家综合档案馆11个，馆藏档案资料43.7万卷（册）。广播电台节目11套，电视节目11套。全市广播人口覆盖率为98.3%,电视人口覆盖率为97.5%。数字：生活水平及物价城乡居民储蓄存款余额较上年增长二成强，其中城镇居民储蓄增长22.1%；农村居民储蓄增长城镇人均居住面积达到1166平方米，比上年增加0.38平方米；农村人均住房面积27.8平方米，增加。.3平方米。全市参加养老保险的职工55.2万名；参加失业保险的企业职工67.5万名；参加生育保

11、险的职工47.5万名；登记参加医疗保险的人员70.5万人。全年为9.2万名低保对象发放低保金9630万元，为困难群众发放救济款747万元。现在，到房地局办理房地产交易手续的人越来越多，由此也看出有更多的市民提高了自己的居住水平。2004年，太原市城镇居民的住房面积增加了。.38平方米，房地产市场也越来越火热了。数字：环保及环境改善仅2004年一年，太原市达标企业的污染治理总投资超过15亿元，是前三年工业污染防治总投资的L9倍。全年共拆除607台燃煤锅炉。新建成6平方公里的无燃煤区，市区内有86%的燃煤锅炉已经使用了洁净燃料。全市二级以上天数达到224天，比2003年增加了43天。据山西省有关部

12、门预计，今年全省煤炭产量将达5.5亿吨，煤炭出省销量4亿吨，全省煤炭销售收入1400亿元，上缴税收、基金260亿元。二、太原房地产市场的有关情况调查小组发现，在2004年，太原市房地产购买人群年龄特征明显,45岁以下的购房者成为市场的消费主力。据统计，有四类人买走太原市八成以上的住房。1、20岁的人买房父母埋单，上世纪80年代出生的年轻人大都是独生子女，父母年富力强，有一定的积蓄，买房是父母为子女做的最大的事情。2、30岁的人买房实用至上,这类买房人大都是35岁左右，孩子正在上小学或初中，首付能力较强，需部分贷款。这类购房人特点是：不求最好，只求“四点”：离工作单位近，离孩子上学的地点近，离父

13、母（双方）家近，离自己平时的生活圈子近。3、40岁的人买房追求品质,这类买房人购房的共同特点是：大都有过买房的经历，享受过福利分房时的优惠，少部分有过购买商品房或经济适用房的经历，对他们来说，看中房地产的升值潜力或是改善居住品质是他们买房最主要的原因。也有一些是为子女买房，这批人买房部分一次性付款，中高收入工薪阶层则采用按揭方式买房。房价对于这批人不是最主要的，升值空间的大小、档次、户型、面积、环境、区位、交通、配套是他们选房时最关注的问题。4、外地人购房能量很大,据了解，这些人买房的目的多样，投资、生活、工作、子女、养老等都有，他们来年全国各地，均为当地的企业家、有钱人，其房款大部分为一次性

14、付清。三、ZF方面的调查(一)城市规划的最新方向1、再过5年太原是啥样儿？太原再过5年，太原会变成什么样？2005年1月15日，太原市规划委员会审议通过了太原市城市总体规划调整方案。方案对太原市2004年到2010年，小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区6个行政辖区1460平方公里范围的城市总体规划作出调整，初步绘就太原市未来5年的蓝图。方案突出城市特色，完善城市形象，抓住重点地区和重点项目进行规划，适度超前建设城市基础设施，提高城市综合服务功能，满足人民日益增长的物质、文化和环境需要。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等问题时，把人的居住和出行放在首位，尽力提高城市

15、的可居住性和方便舒适程度，使之成为市民安居乐业、环境优美、功能齐全、高效文明的现代化城市。它从太原市作为山西省省会这一最主要的职能出发，考虑了建设以能源重化工为基础的现代化工业城市的需要，将城市的布局形式确定为组团式。重点建设外围三个新区，市区范围涵盖中心区、三个外围新区、五个建制镇及三个风景旅游区，总面积1460平方公里。市中心区以内涵集约化发展为主，重点建设外围的三个新区，把城市建设的重点逐步从市中心区向小店、晋源和柴村三个新区转移，将太原市区建成一个以市中心区为核心，以绿色生态空间相间隔，以便捷的交通相联系的新区及建制镇同步发展的城镇群。今年，城市实际居住人口将控制在206万人以内，建成

16、区建设用地控制在196平方公里以内；到2010年，城市实际居住人口要控制在223万人以内，建成区建设用地将控制在212平方公里以内。12个组团构架城市空间，规划以自然河及城市道路按城市不同功能分为12个组团，12个组团各具特色，相对独立，协调工作生活，自我平衡。各分区将围绕城市核心区布置，形成市中心区以第三产业及居住、生活为主，外围以工业、居住、教育、仓储为辅的城市空间布局形态，由迎泽大街、汾河构成城市一实一虚、一横一纵两条轴线，与方格网状的城市主干道将12个组团有机地联系起来，形成功能分区明确、结构清晰的城市空间结构。行政办公区南移，市区将规划出两个行政办公区，一是以原63军所在地为核心区的

17、新的省ZF行政办公区；二是位于河西南部的新的市委、市ZF为主的行政办公区，即将省ZF、市委、市ZF、人大、政协及一些附属行政办公机构从旧城中搬出，迁往南部。另外，在长风大街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴，从而带动南部地区的发展。城市分为54个居住区，城市居住总用地48.7平方公里，将划分为54个居住区。到2010年，达到人均居住面积10平方米。在扩大城市住宅建设规模的同时，努力做到合理布局居住用地，新区开发与旧区改造相结合，疏解旧城区人口，加强住宅和生活服务设施的配套建设，有效提高环境质量，创造舒适宜人的居住生活条件和SH环境。工业用地占四分之一，工业布局以市中心区12个分区及外围新区为主，

18、服从城市总体用地布局的要求，在市中心区12个分区中，将8个分区的工业用地逐步减少。至规划期末，工业用地为52.6平方公里，占城市总用地的26.7%,人均工业用地为25.3%。仓储用地750公顷，仓储用地主要分布在北营仓储区，以储货为主，其布局是沿铁路线展开。规划增加和扩大铁路交通货运仓储用地，增加库容；物资类仓库及建材类仓库集中成片设置于北营；扩建煤化工及医药等仓库用地；在东山、城北、城西各设置商贸仓库一处。到2010年规划仓储用地750公顷。公共设施一体化，调整核心区用地，规划建设中心商务区，形成一主三副、多中心的商业布局形式；增设22处批发市场；以省、市委和省、市ZF的现状为中心，以迎泽大

19、街、新建路为轴，配置行政办公用地；规划新建科技贸易交流中心、科技培训中心、科技展览中心和科技档案馆；在滑翔机场内规划综合性体育院校；结合南文化宫、滨河文化广场规划布置省城文化娱乐中心；规划期末，健全各类文化体育设施，提高医疗保健现代化水平。组建高效对外交通体系，以国家及区域交通干线为骨架，逐步形成公路、铁路、民航等多种运输方式组成的紧密衔接和安全高效的综合对外交通体系。在市中心区外围规划过境高速公路环，把过境交通引出市中心区,并在与城市主干道相交处设互通式立交；铁路在现有基础上，在河西增加少量支线及联系线；保留现状飞机场用地；在城市东西南北几个出入口规划公路客货运输枢纽站。“棋盘式”交通路网，

20、太原市中心区将形成外联高速环，以快速路、主干路为骨架的十纵十横含两环的棋盘式路网布局。快速路、主干路、次干路及支路比例恰当，提高干道网密度及整体服务水平。城市核心区与交通枢纽，市中心区与各组团间有便捷的联系通道，根据国家相关规范规定，配置相应的机动车停车场与动态交通相匹配。近期规划大中型SH停车场1850个泊位，远期规划5740个泊位。线面的绿化体系，园林绿化是城市总体规划中的重要组成部分,规划以汾河为中心，东西11条边山河沟为支脉，以发展中、小型公园和小片绿地为主，形成点、线、面结合的绿化体系，并与三条绿色屏障相连，达到大环境绿化的效果，到2010年三项指标分别要达到绿化覆盖率35%,绿地率

21、30%,人均公共绿地7平方米。辐射性的文化娱乐,文化娱乐布局框架将以南宫、新城市核心及滨河文化广场为中心，市级文化娱乐向各区级文化娱乐中心辐射。结合南部的开发建设以及新的行政办公区的形成，将在长风西街南侧规划出新的文化娱乐中心。省ZF要南迁，省ZF的新址将位于太原市交通条件便利，基础设施良好的东南部，北起长风大街，南至学府街，东接坞城路，西为军民路，占地约有0.5平方公里。南迁后的省ZF,将与高新技术开发区、商业中心、太原铁路客运南站共同带动南部地区经济的发展，丰富太原的空间景观。作为未来太原市新的东西向景观轴线，省ZF的迁入可以将长风大街目前地区内不适应发展的用地进行调整，今后，这里将主要成

22、为太原市商务办公区域。而现省ZF的驻地督军府将改造为博物馆。无污染的高新区新产业区在大运路东侧，晋源新城中，太原市将建成一个占地1平方公里的高新技术开发区的新型产业区，为符合晋祠一天龙山风景区的保护原则，该区域内将主要安排近期急需发展、无污染的高新技术项目。优质学校集聚南部，在太原市的南部，北起太原经济技术开发区，南至南部地区规划南界线，西起唐槐路南延段，东至太原一榆次界，L5平方公里的区域内安排太原市的大中专及优质高中，借此全面整合太原市的教育资源，提升太原市作为省会城市的教育职能。大东关出入口要改造位于杏花岭区的大东关出入口，西起迎春沙河桥，东至东山过境路，全长L22公里。为解决城市道路与

23、东山过境路的连接，太原市将全面改造大东关出入口，改造工程包括30米城市次干道的建设以及道路两侧的绿地。改造后占地约70公顷的大东关出入口将进一步塑造太原市具有地方特色与时代特征的城市出入口空间。扩建2平方公里经济区，位于太原市南部的太原市经济技术开发区，北临南过境高速，西依小店镇，东侧靠近武宿机场，南接大中专及优质高中，现占地9.6平方公里。近年来，由于经济的高速发展，国家批准的经济区用地已基本建设完成。为了保证太原经济技术开发区的健康发展，在本次规划调整中,太原市将在现经济区的东侧新增了2平方公里用于今后的产业发展。届时，经济技术开发区将以建设新兴产业基地为总体战略，采取传统产业新型化与新兴

24、产业规模化相结合，充分发挥园区的聚集辐射效应，通过吸引资金与技术，改造太原市的传统产业，发展新兴产业，鼓励电子、信息等现代新型产业的进入，鼓励研发机构进入，建立科技创新基地。同时利用科研教育项目的创新、研发成果，进行成果转化，借此提高自身的科学技术水平。民营区南扩0.5平方公里，民营经济开发区，地跨杏花岭区与迎泽区，现占地面积为4平方公里。此次规划调整中，在位于太行路与东山过境公路之间，民营区将跨过朝阳街，拟向南扩0.5平方公里。届时，该区域将充分发挥综合优势，依靠市场拉动和ZF推动,将园区建成具有若干特色的主要产业团体，并集生产制造、加工、物流、旅游及居住生活为一体，形成多功能、规模化、集约

25、化、高附加值的民营经济带。这将为市内企业的改造转移与城市的扩容提质提供新的平台，加快工业化与城市化的步伐。新建铁路客运南站在太原市北营车站的东南部，靠近太榆路，邻接南中环街的区域将新建太原铁路客运南站,占地面积约有0.5平方公里，并对南站的周边地区进行全面改造。太原铁路客运南站将成为未来太原对外联系的主要出入口，车站的建设将给城市建立一个新的、动态的心脏。届时，南站将为周边发展大型综合社区提供良机，利用车站的聚集效应，将会在车站周边形成一个可容纳服务、办公、零售等多种功能的“交流中心”，主要是在车站内外建设以公共服务为主，满足乘客引导、辨识、聚集等活动，并建设成为能够开展各种消费的大型商业场所

26、全面改造晋阳湖为加快国家生态园林城市的建设步伐，此次总体规划调整将新增1平方公里的土地用于公园的建设。同时加紧建设学府、玉门河、九院沙河等市级公园及小游园，还包括汾河绿化景观轴的建设，将汾河公园向北延伸到森林公园西门，向南延伸到学府街南500米处，这将为城市新增绿地面积约3.5平方公里。晋阳湖的全面开发将是太原市园林建设的重点项目。晋阳湖位于太原市的西南部，东临新晋祠路，西接旧晋祠路，南至风峪沟，北靠冶峪沟，湖水面积为4.8平方公里，是太原市也是华北最大的人工湖，处于市区与天龙山的风景区之间，天然条件得天独厚。晋阳湖的改造是晋祠天龙山风景区建设的重点部分，晋阳湖东面仍保留为自然公园，周边将建

27、设成为低密度住宅区，并重点保护其生态及乡村景色，最终，将把晋阳湖周围创建为一个富有特色、充满生机的景观体系，使市民的休闲生活得以更加充实，从而增强城市的凝聚力。晋阳湖周边主要依托晋祠天龙山风景区，以服务于城市新的行政中心、商业中心为原则，修建成为包括工业景观、工业遗址、自然景观、滨湖休闲为一体的综合娱乐景观空间，这将成为城市景观的重要组成部分。新增3平方公里经济适用房为提高太原市居民的居住水平，满足中低收入家庭对住房的需求，在此次总体规划调整中，在迎泽西大街、城市南部地区、长风行政中心、长风东街、小店新城共调整了3平方公里的居住用地，其中0.5平方公里将用于经济使用房的建设。1.5平方公里的基

28、础设施为改善太原市内、外交通的连贯性及内部道路的畅通性，太原市将逐步建设城区内及外围的道路工程。此次加快重点发展区域的道路交通建设，主要包括河西南部地区，城南地区、太原经济技术开发区、民营经济开发区、高新区新园区和大中专及优质高中项目地区的次干道和城市支路，同时改造的还有市中心区瓶颈路，打通断头路，并加快静态交通设施的建设。另外，太原市还将在南过境高速公路北侧的防护绿地、小店区大村附近及大中专优质高中项目南侧地区建设三块污水处理厂。为加强城市防洪设施的建设，尽快启动太钢北部和城市南部地区防洪设施的建设。同时建设侯村城市生活垃圾填埋厂和南堰垃圾压缩转运站等环境卫生工程的建设。此次用于基础设施建设

29、的用地约为1.5平方公里。此外，太原市东南部的长风文化商务区、东北部的太原不锈钢生态工业园起步区也是太原市近期将重点建设的项目。（二）对当地ZF的评价据有关人事反映，当地ZF办事效率较低，部门互相推诿，地方保护意识较重，建议一方面要做好排除万难的决心，另一方面要积极进行本土化经营，避开地方保护ZY。另外地方官员较讲排场。四、房地产开发市场评价（一）城市概况评价1、太原市整个市场中心向南移，包括省委省ZF、市委市ZF都将在3至5年内向长风大街搬迁，引至其附近物业在市民心目中存在巨大的升值预期。2、就太原市而言，作为省会城市，有着资源高度集中的优势，在山西省的位置无人可替代。太原市交通条件完善，有

30、机场、铁路、高速公路等。太原市辖人口350万，城区常住人口260万。3、太原市的北面已无发展空间，ZF已确定南移西进的发展方向，且来自北面有一定量的荒山，基本无植被，由此风沙很大，生活很受影响。整个城市气候较为干燥，天气较南方低，无法实现南方的园林效果。4、山西的煤炭资源丰富，拥有资源的人近几年财富急升，一方面当地贫富差距很大，分化较严重，另一方面由富人推动的消费不断扩大,作为省会城市消费旺盛。5、整体感觉太原市正处于城市发展突飞猛进阶段，先进与落后并存，估计城市拆迁范围与力度将不断加大，商业繁华地段，上落班时间交通堵塞严重，市ZF有意识分地段分行业集中经营，必须加以留意城市规划布局，城市部分

31、情况与南宁面貌有雷同之处。（二）整个太原市城区面貌是近年才有较大变化，缺少新颖的外立面楼宇，加上风沙的影响，现有楼宇外立面普遍陈旧灰暗。（三）销售形势有些不可思议，市中心基本没楼可卖，即使是很偏的城区以北尖草坪区的“朝阳花园”小区（离市中心25公里，公交车一般1小时一班）2004年年中开盘，现在也只剩下不到10套，且周边环境像农村，道路设施较差。（四）城区中心地段的楼盘，现楼是以3500元起价，面积130Itf以上，总房款45万以上，且可选楼宇不多，如“飞云花园”位于亲贤北街，2004年8月开盘，共计300套住房，现剩下约12套。可以这样说，在城区中心附近销售的楼盘基本没压力。（五）本次调查的

32、部分内容1、电话咨询5个楼盘情况一（1）滨河小区，共18层高，只余下1套，面积170m2,单价3500元m2；房款59.5万；一（2）逸居时代，共14层高，只余下1套，面积180m2,单价3800元m2；房款68.4万；（3）国际大都会，一期24层高，只余下6楼1套，面积320Itf,单价3200元m2,房款102万，二期将于4月10日开盘，面积120Itf至200m2,开盘单价2800元m2；(4)大唐智能花园，余下9楼1套，面积190单价3700元m2,房款70.377；一(5)家地花园，共26层高，只余下1套，面积390m2,单价4200元m2；房款163.8万；2、现场看楼的12个楼盘

33、情况(1)百桐园，位于并州南路西一巷48号(省体育馆东100米)，一期于2005年5月交付使用，有2幢6层不带电梯，2幢11层带电梯，面积75至1454，有样板房，单价均在4200元Itf以上，二期05年9月开盘，单价定位3500元Itf起；(2)阳光地带，位于亲贤北街与长治路交汇处，外立面比较新颖，有12幢11层的小高层，除1套面积3434，单价4790元武，5房2厅跃式，房款165万元外，全部售完；(3)铜锣湾广场，位于太原市商业旺地柳巷路与五一路之间，商业总建筑面积30万元Itf,总投资近20亿，集购物、休闲、娱乐、餐饮一站式消费，是太原首座“都心级”国际主物流商业模式的综合型商业中心。

34、卖点一，投资8至15年长租回报，开发商对业主前三年按7%,中五年按8%,后五年按9%返租回报；卖点二，买铺即返还三年共计21%的投资收益，可充首期，实付19%,余下60%可银行按揭；卖点三，由香港戴德梁行讲行商业经昔(4)元时代中心,一新商贸区地标级的核心建筑，共4幢高档商贸公寓组成，地上1、2层商业，3层以上为商业办公，现地面铺位面积80到140左右，单价为14800元m2,一次性付款优惠300元m2；(5)北国名宅，位于太原理工大学校区对面，单体楼，周围环境一般，余下3套，现场感觉像包工头开发，销售中心难以发现，无楼书、无名片，销售人员在打牌；(6)北美枫情，基本销售完毕；(7)北美多层自

35、由公寓，基本销售完毕；(8)大唐世家，基本销售完毕；(9)大唐花园，共开发16幢，有高层、多层，现只有El、E2幢尚有部分房屋，面积130Itf以上，单价3700元Itf以上，有1套首层带花园4400元m2,商铺只余下1间180tf,单价8000元以上；(10)北尖草坪区的“朝阳花园”小区，共18幢，余下10套左右，环境差，周围风沙很大；(11)飞云花园，亲贤北街街头，04年8月开盘，余下15套左右，占地1万11总建筑面积2万Itf,户型统一，面积132Itf,单价3500元Itf起，每上一层加80至90元m2,楼顶户型面积245Itf,单价4500元m2；（12）飞云大院，别墅类项目，一期开

36、发30多亩，二期100亩（现未开发），联排与独立别墅，售价从13。万（155m2,带花园、车位）至598万;3、物业管理费从0.98元到2元之间，卖房前要缴交房屋本体维修基金（房价的3%）,商铺契税为房价4%。（六）房地产公司经营现状太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中，只有不到13的公司有项目运转，13正在四处寻找项目，还有13处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1。0万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门

37、槛，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水准，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个很大的提升。外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担心的还是本地中小开发公司。如果外地公司一拥而入，本地房地产公司将遭受重创。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势

38、或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。有媒体报道，随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京等发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。个人认为是太原房地产发展比较落后。从供应角度看，太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产肯定是

39、处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品功能应有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大，房子

40、好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少，调查小组发现大原电视台有5个频道，基本看不到有关房地产的广告，商业地产方面的宣传主要集中在户外，住宅方面的广告主要是平面媒体如报纸、杂志、人工派发宣传单张等。在太原做开发商应该是幸福的，最宝贵的是山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的。山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况不好，还有许多空置房，这是为什么？主要原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距，供应与需求

41、脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。五、对铜业公司附近地块的评价调查小组对铜业公司附近地块进行初步调查，据当地人反映铜业公司现正进入破产处理阶段，欠当地银行7、8亿的贷款，要处理好至少要10亿左右，且铜业公司的地块有大量的原有旧厂房，靠铺位收租维持运作，估计处理起有一定难度，据说处理时间会花5、6年，但其附近地段的房地产形势大好，因为附近没有什么空地块可以建楼，该地块马路对面有太原市第47中学、省体育馆等，另外该地块距离太原娱乐消费核心地段“亲贤北街”仅隔一条街（约300米距离），附近只有一个在售楼盘“百桐园”，外立面一般，期房价格从2800元I

42、tf起，现楼从3800元起，均价4200元,且销售形势很好，如果在该地块进行开发，可以这样说：“没有什么竞争对手”。由于附近的房地产开发从期房（竖桩机开始）到现楼这个过程，往往有1000元Itf以上的升幅，市民对附近新售楼宇热烈追捧。六、对山西大学所在地块的评价调查小组对山西大学附近地块进行了初步调查，除公路两边外，周边环境仍有待完善，开发时间应控制适当押后，配合省市ZF搬迁行动,销售前景看好，市政规划仍有待进一步完善，周围有10多所高校，消费潜力很大，无论商业或住宅均有上升空间。七、本次调查的总体评价及建议总体评价：调查小组认为目前太原市城区中心房地产开发前景乐观，可以在再进一步调查摸底后，

43、讨论具体项目的可行性。个人感觉铜业公司地段位置有如广州的东山区（但外观感觉陈旧），山西大学地段有如广州白云区三元里附近（未开发前）。建议：1、开发适销对路的房屋，面积以80至120为主力户型，避开大面积房屋销售。近年来，太原市房地产业投资逐年增加，商品住房成交量逐年增长,而居民个人购房仍是住房消费的主体。预计，今后几年内，太原市中低收入居民仍然是商品住房的消费主体，而近几年内居民收入也不可能一下大幅度提高，因此，80-120平方米的中户型是商品住房需求主流。例如，山西智诚房地产开发有限公司开发的五龙口育龙苑小区和西涧河清荷苑小区，该公司正是瞄准了中低收入居民的商品住房需求，开发出面向中低收入的

44、住房，两个小区开盘几天内便销售一空。2、商业开发要定位清晰。开发商业物业应提前考虑好开发定位，因为目前太原市现有18个大型购物中心，在建有26个，前景基本上供过于求，竞争激烈，往往开发商在开发过程中无长远考虑，短期行为过重，定位不清晰，造成投资者购买后出现大量空置，经营难以为继，令许多投资者出手谨慎。3、地价高企。于全民预血升值的原因，周边地价上升非常快，土地成本必定很高，造成开发成本增加。4、城市发展速度快，配套设施仍有待完善。如同国内城市一样，太原城市发展很快，基本城市建设配套设施仍有待进一步完善，如车辆快速增长与车位配套等问题。附件一：太原市部分房地产开发商、楼盘清单编号开发商名称楼盘名

45、称售楼电话OOl太原诚达房地产开发有限公司滨湖豪园0351-6277960002太原汇远房地产开发有限公司汇隆花园03514391888003山西石林房地产开发有限公司奥林花园0351-7227222004山西华吉房地产开发有限公司漪汾华苑0351-6284808005山西金港房地产开发有限公司金港国际商务中心0351-4728042006山西云长房地产开发有限公司凯旋大地0351-4199273007太原万丰房地产开发有限公司山西国际贸易中心0351-3536836008山西德丰保房地产开发有限公司迎泽家园0351-4072222009太原市华龙泰房地产开发有限公司东港嘉园0351-7322

46、288010山西阳光房地产开发有限公司阳光小区0351-4133800Oll山西大唐房地产开发有限公司大唐花园0351-4937190012太原银建房屋开发有限公司桥东小区0351-3533690013太原中包房地产开发有限公司长风公寓0351-7922152014太原市综合开发公司漪汾苑，永乐苑0351-4040625015太原市小店区开发公司世纪花园0351-7226314016山西新大陆房地产开发有限公司望景花园0351-3336818017山西省安业集团有限公司安业广场7246822018太原市北晨综合开发有限责任公司北大家园，东杏苑3047447,3031988019山西长实房地产开

47、发有限公司金泽苑3087726,3188333020山西达成实业发展有限公司群英会7341222,7340555021太原东大房地产开发有限公司盛世华庭3191688022山西东泰房地产开发有限公司国际大都会，北际花园30322907021737023太原高新技术产业建设发展公司新岛科技园70298097027637024太原鸿峰房地产建设有限公司鸿峰花园6581168,6580998025山西慧光房地产开发有限公司精英家园3282873,3281111026太原市鸿杰房地产开发有限公司大王居6583485,6583921027山西华龙综合开发公司华龙公寓3093456028山西鸿泰房地产开发

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