房地产商业营销策划书.doc

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1、新城锦绣商业营销策划报告合仲机构2007年10月目录第一部分 西昌市商业房地产市场一、西昌市商业房地产市场环境1、西昌市规划2、西昌市人均消费3、西昌市商业发展情况二、西昌市商业房地产市场1、西昌市商业楼盘个案分析2、西昌市商业房地产市场特征3、西昌市商业房地产市场发展趋势第二部分 项目区域商业状况一、区域社区情况二、区域商业发展情况1、各街道商业情况2、区域餐饮业3、区域娱乐业4、咖啡茶房三、区域商业发展趋势第三部分 项目SWOT分析一、优势（S）分析及利用策略二、劣势（W）分析及应对策略三、机会（O）分析及利用策略四、威胁（T）分析及应对策略五、项目研究结论第四部分 项目商业营销策划一、业

2、态定位1、项目人口导入时间2、市场分析3、现存商业格局对本项目商业的影响4、本项目初始业态建议及分布二、价格策略1、项目区域内租金水平2、项目区域内销售价格3、商业销售价格预测三、销售策略1、销售模式2、销售渠道3、销售进度4、促销策略四、招商策略1、整体策略方向2、招商进度3、项目商家渠道4、促销策略五、推广策略1、卖点提炼2、核心竞争力提炼 3、形象定位4、商业推广思路5、主推广语6、副推广语7、各阶段推广策略第一部分 西昌市商业房地产市场一、西昌市商业房地产市场环境1、西昌市规划u 到2010年，力争使我市城镇人口达到40万，城市建成区面积达到50平方公里，城镇化水平达到60%u 加快城

3、市新区建设和旧城改造步伐积极推进专业市场、物流中心、月城广场中央商务区建设，高质量完成月城广场二期、商业步行街二段、下马水河巷步行街的改造工程； u 强化城区旅游支撑中心功能，建设全州旅游开发核心区u 科学开发邛海泸山风景区，大力发展休闲度假旅游u 大力发展高科技观光、科普教育旅游，打造特色旅游品牌u 发掘民族文化内涵，塑造民族风情浓厚的文化旅游新亮点u 积极推进“月城广场中央商务区”、“专业市场”和“特色街区”的建设2、西昌市人均消费西昌市2004-2006年社会消费品零售额各年环比上涨41.69%、8.9%、17%。衣着2003-2005年消费平稳，2006年消费水平上涨30.36%；家庭

4、设备用品及服务2004年环比上涨36.12%，2005年环比下降19.5%，2006年环比上涨21.85%；教育文化娱乐服务呈逐年稳步上升趋势。西昌市人均收入绝对水平不高，但物价较高，以致人均消费水平上涨较慢，大量商家经营状况不佳，一定程度上影响了西昌市商业的发展速度。3、西昌市商业发展情况3.1西昌市商业发展沿革西昌商业以零售业为主，兼有部分专业批发市场，发展过程主要沿袭经历了三个阶段：老式百货公司、专业市场（专卖店、专业店）和新型百货公司（超市）的雏型期。从老式国营商场到新型百货公司（超市），无论从卖场规划、销售方式，还是商品业种、品种、购物环境、服务、功能等方面，都有了长足的发展，但属于

5、刚刚越步，市场尚未成熟。3.2西昌市商业发展格局城中商业以百货、超市、服装、鞋、饰品和通讯为主，城东商业以社区型商业为主，城南商业以餐饮娱乐休闲、建材和汽贸为主，城西商业以社区型商业为主，城北商业以社区型商业为主。近年来，随着社会经济的持续发展和省内外商家的进入，再加上市政府增强对外开放旅游业的扶持力度，西昌市社会消费总额逐年上升，零售业市场呈现升温趋势。主要表现在：1、传统国营商业以解体、转租、承包等方式纷纷转制，淡出市场竞争；2、服装、皮件、化妆品、通讯等各类专卖店滋生速度加快，市场份额占比进一步提升；3、具有初级水平的连锁、平价及仓储式商场开始出现（主要以食品、日化超市及药店为主）；4、

6、居民消费方向逐渐向新兴的大中型商场汇集；5、餐饮娱乐业发展异常活跃，明显优于其他零售业态，说明高收入阶层的消费力仍有较大的挖掘潜力；6、原有商业设施投资改造速度加快。3.2西昌市居民消费习性分析3.2.1消费特征u 预期普遍提高，但两极分化继续扩大。低、中、高收入家庭的比例分别是12.8、65.0、22.2，呈现中间大，两头小的分布特征，而且居民的收入差距也很大，高收入家庭与低收入家庭相比，差距达到3.3倍以上。（注：低收入家庭月收入600元以下，中收入家庭月收入600至2000元，高收入家庭月收入2000元以上。）u 消费层次分明，趋向各有所求低、中、高收入家庭月均每户消费支出分别为410元

7、1103元、1825元，高收入家庭为低收入家庭的4.5倍，其中吃的费用占总支出的比重分别为54.9、44.3、39.1，低收入家庭比高收入家庭高出15.8。中低收入家庭的消费偏重于价格较低的商品，高收入家庭则已具有初步的品牌意识。u 消费观念发生变化，消费心理日趋成熟。3.2.2消费构成从消费构成看,西昌市居民整体消费水平不高，家庭月均消费支出为1154元,其中吃占43.0，穿占13.3，用占13.4，教育13.3%、娱乐6.8，其它10.2。3.2.3消费趋向在当前比较热销的手机、家电、电脑、汽车5件商品看,38.4%的居民认为最需要购买的是电脑，其余依次是家电29.4，汽车18.4，手机

8、11.7，乐器2.2。3.2.4消费心理72.8的家庭在购买商品时首先考虑的是实用性，考虑价格因素的家庭占11.7，考虑样式的家庭占8.3，考虑品牌的仅占5.0。3.2.5储蓄目的80.6的家庭在银行有储蓄，71.7的家庭存钱的目的是为了子女教育，11.1的家庭是为了养老和医疗，只有7.8的家庭为了购买商品，可见居民存钱的目的相当明确。3.2.6小结西昌居民在目前较低的收入状况下，主要消费还是用于生活的基本开支，恩格尔系数（食品比重）仍然偏高；在购买商品时居民考虑的首要因素是实用性；大多数家庭因受收入和工作时间安排等条件制约，不愿外出旅游，成为拉动内需，促进消费的不利因素；教育支出近年有了大幅

9、增高。随着西昌市社会经济的持续发展，城市机能的不断完善，居民的消费层次逐渐由目前的大众型为主向小康型转变，消费需求的增长和市场空白点的涌现会给西昌的零售业市场带来新一轮的商业契机。 3.2西昌市商业项目案例分析3.2.1西昌市星光商业广场星光商业广场由四川星光电力开发有限责任公司开发，是西昌市十大标志性建筑之一，是州、市两级政府确定的重点建设工程项目，建筑共17层，高度近70米，是目前西昌最高的建筑，总建设面积41479.8平方米，其中新建40158平方米。星光商业广场是一个集购物、酒店餐饮、写字楼为一体的纯商业地产项目，其中负二层为4283平方米的地下停车场；负一层至四层为大型购物中心，总面

10、积22268.8平方米，内设中央空调、自动扶梯、客货电梯等，内部配套设施完善，拟建成攀西地区第一家高品质、高档次的大型购物中心，为商家入驻提供最好的经营环境；五至七层为高档写字楼，每层面积884平方米；七层以上为商务酒店（按三星级酒店标准装修），其中两层为餐饮，一层为茶楼，每层面积884平方米。拟建成西昌市第一家高品质、高档次的大型购物中心和商务酒店。目前达达百货已入住。3.2.2名店街 名店街由西昌市昌平房地产开发有限公司开发，南接长安东路，街全长260米，街宽20米；北面街口是一个3000平方米的休闲广场，街口宽45米，南面街口宽为27米，商业建筑面积约10000，星舞长空、太阳之子、月亮

11、广场三大主题广场，时尚街区、精品街区、运动街区、通讯街区、休闲街区五大主题商业集群，进口石材装饰大街门面，花岗石铺装步行街道，网罗百货业、通讯业品牌商家入驻，引入中心广场概念，以街中段3000平方米的休闲广场为衔接点，将南北两段步行街有机连接，二层外置廊道，景观设计将彝族文化融入现代商业街，在小品、植物、花坛、休闲广场外增加浮雕等提升商业街文化品味，将名店街变为旅游观光休闲之地。二、西昌市商业房地产市场1、西昌市商业楼盘个案分析1.1海河帝景商业步行街 社区型商业12000,共两层。u 海河路商业定位：西昌休闲的“金外滩”业态：滨河休闲旅游商业、咖啡厅、西餐厅、特色酒吧、民族工艺品店照相冲扩店

12、旅游纪念品店u 中心商业街定位：西昌新城精品商业街业态：一层精品及休闲一条街（品牌服饰、鞋帽、饰品、儿童用品、手机、 媒体、饮品）；二层休闲娱乐会所、瑜伽健身、美容美体、网吧、茶艺馆、婚庆阴柔、特色餐饮小吃u 风情园一号路定位：新区生活配套一条街业态：24小时便利店、鲜花水果、面包西点、音像、书、美发、大药房、诊所、干洗、邮局、银行、电信、移动、中小型超市u 商业推广主题1、海河帝景首创西昌“情景休闲商业”2、海河帝景三大街区，打造西昌城南财富核心3、今日城南商圈，明日财富传奇u 销售情况2006年10月开盘，1层均价9600元/，2层均价4000元/销售率98%。目前临海河东路1层售价11

13、000元/，2层售价5000元/。u 客户分析购房目的：投资占60%，自营占40%区域构成：凉山州郊县占15%，西昌市区占85%u 入住情况入住商家有上岛咖啡、上岛超市、喳闹鱼头，入住率5%。1.2世纪花园商业商业用房39000，其中住宅楼1-2层商业约2000，5层纯商业用房约37000，1幢酒店，业态未定，价格未定，2007年12月开工。1.3城南印象临街1-2层商业用房5000商业用房2006年8月开盘，1层均价9000元/，2层均价5000元/，销售率100%。入住商家有成都映像川菜馆、小肥羊火锅，以社区型商业为主，入住率60%。1.4碧海商业广场u 商业概况商业26500，其中1幢3

14、层纯商业用房3600，住宅裙楼3层商业和住宅楼1-2层商业22900，1层层高4.2-5米，2-3层层高4.2米，业态未定。u 营销推广商业主推广语：1、新区龙头 财富磁场 2、西昌城南财富开始的地方 3、中国西昌投资兴业的商业宝地 4、碧海商业广场惊现西昌 5、新区龙头 至尊价值链引爆西昌 6、独享凉山商圈的六大区域中心价值广告分析:公交车身广告、公交站牌广告、月城广场霓虹灯广告u 销售情况2006年11月开盘，整体销售90%。临航天大道纯商业用房1层9800-11000元/，销售率100%；2层3800元/，销售率100%；3层均价3650元/，销售率50%；4层均价3500元/，销售率1

15、00%。临航天大道住宅裙楼商业、三岔口南路商业1层14000-15000元/、2层3800元/，3层均价3650元/，1层销售率90%，2层销售率96%，3层销售率98%。临花园路商业1层均价10800元/，销售率85%；2层均价3800元/，销售率100%。u 客户分析凉山郊县生意人占25%，西昌市区占55%，外地占20%。2、西昌市商业房地产市场特征2.1版块特征西昌市商业用房供给集中在城中、城南和城西，少量在城东。城中包括名店街、金海岸、帝皇公馆，城南包括碧海蓝天、世纪花园、海河帝景、城南印象，城西包括凯悦帝景、庆华锦城、锦绣华都，城东包括山水阳光新城。2.2类型特征西昌市商业用房以住宅

16、楼1-2层商业为主，部分纯商业用房集中在世纪花园37000和碧海蓝天5000。住宅楼1-2层商业以临街商业为主，少量内街式商业集中在名店街和海河帝景。2.3价格特征城中商业用房1层价格集中在25000-33000元/，城东商业用房1层价格集中在7000-10000元/，城南商业用房1层价格集中在9000-12000元/，城西商业用房1层价格集中在8000-11000元/。2.4销售特征西昌市商业用房开发速度大大快于商业发展速度，供过于求，整体销售缓慢。11000元/以下销售较快，11000元/以上销售较慢。3、西昌市商业房地产市场发展趋势3.1需求预测西昌市居民收入水平较低，而物价较高，从根本

17、上制约了西昌市商业的发展速度，对商业服务需求总体呈逐年上升趋势，但上涨幅度缓慢。需要商业用房的经营者和投资者在较长时间内较少，需求主要是临街独立式商业，少量产权式商业。3.2供给预测根据西昌市土地未来出让条件来看，绝大多数土地都可开发一定的商业，而开发商为追求利润最大化必然将大量临街住宅楼底层甚至二层开发成商业用房，加上现有大量正在开发的商业用房没有销售，预计3年内西昌市商业用房供给量会严重供过于求，供给类型主要是住宅楼临街1层商业，少量纯商业用房和2层商业。商业用房2007年10月至2008年供给约60000，其中城中3500，集中在帝皇公馆；城东4200，集中在山水阳光新城2588；城南4

18、2000，集中在世纪花园2期39000和碧海蓝天2400；城西10300，集中在凯悦帝景3800和丽景豪庭4800。3.3价格预测 由于西昌市商业普遍不景气，商业用房严重供过于求，可以预见西昌市商业用房价格整体水平上涨幅度很慢。根据西昌市现有商业发展格局和未来重点向东向南发展来看，在较长时间内，城中商业用房价格最高，其次是城南、城西、城东、城北。3.4销售预测预计2007年10月至2008年城中商业用房1层价格集中在25000-33000元/，城东商业用房1层价格集中在7000-10000元/，城南商业用房1层价格集中在9000-12000元/，城西商业用房1层价格集中在8000-11000元

19、/。第二部分 项目区域商业状况一、区域社区情况1、社区分布2、社区特征2.1社区规模周边总共约5000户，其中海河帝景1220户，碧海蓝天546户，城南印象286户，明珠花园200户，元德园100多户，世纪花园300多户，月城公寓约800户，其余农迁房、单位房改房1000多户。2.2社区档次社区以中高档为主，部分中低档。2.3居住人群主要是行政事业人员、生意人和矿业老板，部分国有企业职工和当地农迁户，少量外地人。对项目商业用房的影响：项目区域是中高档居住区，对本项目商业的良性发展提供了基本条件二、区域商业发展情况1、各街道商业情况1.1花园路 花园路商业用房共83间，其中开铺64间，占77.1

20、1%；空置19间，占22.89%。业态社区型，主要是餐饮，部分药房诊所、茶房、便利店、网吧和美容美发。租金在40-80元/月，集中在35-45元/月。1.2风情园路风情园路商业用房共56间，没有空置。业态主要是餐饮，部分烟酒。租金在40-80元/月，集中在50-60元/月。中高档餐饮有兴林园、长虹大酒楼、喜之缘。1.3海河东路海河东路商业用房是明珠花园和海河帝景临街住宅楼1-2层，约6000，开铺约2000，占35%；空置约4000，占65%。目前开铺的业态全是中高档餐饮，包括海河御府、芙蓉豪庭酒楼、蜀锦宴语。租金35-45元/月。1.4三岔口南路南段 三岔口南路南段商业用房38间，全部开铺。

21、业态主要是汽车配件维修，部分餐饮。租金60-110元/月，集中在70-90元/月。2、区域餐饮业 成都喳闹鱼头 蜀锦宴语 海河御府 芙蓉豪廷 成都映象川菜馆 小肥羊 香格里拉大酒店 喜之缘 长红大酒楼 川江号子 诸葛烤鱼 兴林园 金江香 金碧流香 黎记钵钵鸡区域餐饮以中高档中餐馆为主，部分小餐馆，少量中高档火锅。中高档中餐馆经营状况较好，主要原因是西昌市城中、城东、城西和城北符合中高收入群体餐饮需求的餐馆较少，大量中高收入群体餐饮消费选择在城南；小餐馆经营状况较差，主要原因是区域常住人口目前较少；中高档火锅经营状况较差，主要原因是西昌市消费者火锅消费习惯区域在健康路。其中川江号子火锅和喜之缘火

22、锅已经停业。3、区域娱乐业 歌帝歌城 沸点KTV 音皇歌城 彝王府区域娱乐业经营状况较差，主要原因是西昌市消费者中高收入群体对娱乐消费能力还有限。其中彝王府2007年6月汇集了多家小酒吧，目前全部停业。4、咖啡茶房 上岛咖啡 爵士岛咖啡 茶房 香格里拉休闲会所 吉茶府元龙茶楼咖啡茶房经营普遍不佳，主要原因是对于此类业态而言口岸较差、装修风格和装修档次不能满足中高收入群体需要。其中爵士岛咖啡已停业。三、区域商业发展趋势西昌市以工业强市、以旅游兴市，经济快速发展，人均收入水平增长速度较快，但绝对收入水平低、物价高，导致消费水平逐年提高缓慢和西昌市商业总体发展速度较慢，影响城南区域商业发展水平。西昌

23、市餐饮娱乐休闲中心在城南，在较长时间内不会有较大改变。随着每年少量的凉山州各郊县购房者不断入住城南区域，城南区域商业状况缓慢好转。第三部分 项目SWOT分析一、优势（S）分析及利用策略1、交通方便接入项目的交通干道有风情园路、海河东路，周边交通干道有航天大道、三岔口南路和花园路，3条公交线路起点站在项目旁，4条公交线路站台距项目500米内，1个客运中心距项目500米，可方便到达城中、城东、城西、火车站、机场、邛海等区域。利用策略：1、宣传交通的便捷性2、利用部分公交线路做公交车身广告3、做风情园路道旗广告吸引消费者从航天大道到项目4、在风情园路与风情园南路交汇处做大型户外广告提升项目形象，同时

24、起指示项目位置作用2、区域配套完善区域内医疗机构、教育机构、金融机构、农贸市场、宾馆酒店、公园广场、文化娱乐、商场超市等较完善，将吸引大量人群入住城南区域；对面是民族文化风情园和海河休闲公园、距项目500米内的凉山州文化体育中心和据项目800米内的火把广场将给项目带来较大的人流利用策略：1、宣传区域未来大量的中高收入人群和规划给商业带来的巨大发展潜力 2、在民族文化风情园广场举办商业活动 3、向凉山州政府申请项目商业广场成为火把节的分会场3、区域汇集了西昌市多家中高档餐饮、娱乐和休闲业态的商家利用策略：1、商业消费者面向整个西昌市，业态以中高档餐饮、茶房为主，部分社区型商业 2、举办西昌市餐饮

25、业高峰论坛，并适时推出项目商业4、本项目有大量中高收入人群入住，需要中高档商业服务，一定程度上保障了中高档商业经营的稳定性。利用策略：1、项目商业以中高档商业为主2、利用锦绣会促进商业的良性发展3、对本项目住宅业主做争对性的商业销售策略4、宣传本项目居住人群对中高档商业的有力保障5、入口广场1000，有标志性雕塑，项目商业退红线10米利用策略：商家利用退距开展商业活动二、劣势（W）分析及应对策略1、区域内5年内常住人口不是很多，在2万人以内，难以消化区域供应的大量商业服务应对策略：项目商业消费群体不能以区域居住人群为主， 应面向西昌市消费群体2、区域商业目前不景气，空置率高，供过于求应对策略：

26、差异化的商业业态3、2号楼和3号楼商业结构差，不便于利用应对策略：2号楼和3号楼商业为社区型商业和中高档家饰4、项目成本较高，需要较高的价格回收资金来实现利润，必然要求租金较高，对商家经营压力较大应对策略：吸引优质的抗风险能力强的商家，业态为中高档商业三、机会（O）分析及利用策略1、西昌市作为凉山州政治经济文化中心，经济蓬勃发展，居民消费水平不断提高，凉山州各郊县城镇居民和农村人口不断涌入西昌市，未来的消费市场巨大，同时城南未来入住的中高收入群体较多，有利于城南商业发展利用策略：向消费者展望城南区域商业的良好发展态势，吸引商家和投资者2、差异化的业态定位利用策略：1、2号楼和3号楼商业业态：A

27、社区配套型商业和局部小区物业管理用房B、中高档家饰家居用品 2、1号楼和8号楼商业业态：以中高档餐饮为主，少量茶房、咖啡和银行 3、9号楼商业业态：社区型商业四、威胁（T）分析及应对策略1、区域社区型商业供过于求应对策略：控制社区型商业规模，主要是中高档美容美发和洗浴按摩2、区域中高档餐饮较多，已占据了大量市场份额应对策略：在西昌和成都拓展更多中高档餐饮品牌五、项目研究结论项目商业没有明显的优势，最大的劣势是区域商业普遍不景气影响经营者和投资者信心，最大的机会是做面向西昌市消费者的差异化的业态，最大的威胁是区域中高档餐饮较多且占据了大量市场份额。为提高项目商业的总体竞争力，建议商业统一规划，

28、2号楼和3号楼商业业态为中高档家饰家居用品，1号楼和8号楼商业业态以中高档餐饮为主、少量茶房、咖啡和银行，9号楼商业业态为社区型商业。第四部分 项目商业营销策划一、业态定位1、项目人口导入时间本项目月城公寓海河帝景城南印象碧海蓝天农迁房、单位房改房总计户数796800余户12202865461000余户4648户均人口3.53.53.543.54预期导入人口27862800427011442184400017184预计交付时间09年08-09年08-09年07年07-08年08-09年从上表情况来看，本项目在07年和08年就应该有较大的人口入住水平，入住率的提高将带来对商业配套的需求；人口入住

29、率的提高同时提升商业物业价值。 2、市场分析2.1住户对商业需求的渐进性分析根据马斯洛需求层次理论，把需求分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次，从商业经营消费者满意（CS）战略的角度来看，每一个需求层次上的消费者对产品的要求都不一样，即不同的产品满足不同的需求层次。将营销方法建立在消费者需求的基础之上考虑，不同的需求也即产生不同的营销手段。 根据五个需求层次，可以划分出五个消费者市场： 1）生理需求满足最低需求层次的市场，消费者只要求产品具有一般功能即可； 2）安全需求满足对“安全”有要求的市场，消费者关注产品对身体的影响； 3）社交需求满足对

30、交际”有要求的市场，消费者关注产品是否有助提高自己的交际形象； 4）尊重需求满足对产品有与众不同要求的市场，消费者关注产品的象征意义； 5）自我实现满足对产品有自己判断标准的市场，消费者拥有自己固定的品牌； 需求层次越高，消费者就越不容易被满足。人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下：马斯洛需求层次商业需求生理需求日常消费类商业安全需求社交需求餐饮理容健身类商业尊重需求休闲购物类商业自我实现娱乐类商业我司认为，随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该

31、类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。结合上文对于人口导入时间的分析，我司认为，本项目商业需求的变化会跟随人口导入的变化，在时间上有一个较为明确的分界。同时，考虑到本项目的地理位置和项目定位及消费客户的综合状况，我司认为本项目需要有满足日常生活便捷性的中档社区商业和满足高层次的休闲娱乐类消费，而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可，甚至不搭配也可。3、现存商业格局对本项目商业的影响3.1现存商业对本项目的影响主要体现在：已入住客户的影响首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见下表分析：现存商业形态本项目步行到达时间客户消费心理实际消费接受度农贸市场10min距离中大型超

32、市5min种类、交通、距离等高中大型餐饮510min品牌、特色、交通等高快速（便利）餐饮3min距离、价格、外送等低便利店3min距离中美容美发10min距离、其他中银行8min距离中咖啡吧3min品牌、距离等中服饰专卖10min品牌、档次、价格等低从上表不难发现，项目目前的住户对便利店、美容美发、快速（便利）餐饮等基本生活类的商业形态接受度较差，对于商业业态的接受度主要基于经营业态的档次、对生活环境的影响、业态承受的租金水平和对商铺后期价值影响。3.2现存项目商业对项目商业部分招商业态的影响现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择上。结合上述对已入住客户的影响来看，未来初

33、始商业业态的选择应建立在以下基础：1）满足和弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响；2）弥补周边商业空白，可起到适应性、引导性的经营业态；3）租金承受能力较强，经营形态良好对物业价值提升有带动作用；目前区域内商业基本都是处于刚交房或刚出租状态，对本项目商业业态影响较小。4、本项目初始业态建议及分布41业态建议考量重点从前述的成长性分析可知，作为一个尚未完全开发、住户尚未完全入住的区域，其住户的商业需求存在一个逐渐递进的过程。因项目所处位置的商业是连接民族风情园路与风情园南路、海河路商业铺面的核心，结合目前区域内商业铺面的规划形态，面积区间、经营业态的种类和租金、现有经营商家经营状况和发

34、展，针对本项目的初始业态规划考量，我司主要是从以下两点来考虑：实现补充和完善周边现有业态，采用适应性、阶段性的引进措施满足社区住户不同商业需求最大倾向性（以我司收集的在项目区域的有关数据来看2006年和2007年，客户对不同商业业态的倾向性如下表所示：商业配套设施问卷比例（）需求强度等级综合超市85.3强度需求菜场66.124H便利店56.9邮局银行53.7快速（便利）餐饮16中度需求中型超市37洗衣店35美容美发店30.3健身房22.3药房或社区诊所20.6宠物店（或诊所）16.6中大型餐饮、休闲38.2社区汽车美容店14.5足浴桑拿按摩12.6书店8.1弱度需求彩扩冲洗店7.2五金店6.3

35、酒吧茶坊5.9l 商业业态定位分布 1）、2号楼/3号楼2号楼位于民族风情园南路且靠近项目步行主入口，商业业态规划为：A、社区配套型商业和局部小区物业管理用房，社区配套型商业包括水果店、药房、便利店、美容美发、影碟、西点铺、社区超市、干洗店、小五金店、送水店等；局部小区物业管理用房主要考虑项目塔楼对底层商铺的影响，设计在商铺后半部，面积约20平方米，主要为小区监控设备和安全防护集中调度室； 业态设置理由l 社区示范农贸市场l 24H便利店或中型超市l 银行分理处l 快速（便利）餐饮l 洗衣店l 药店l 水站l 糕饼店大部分为强度需求级商业配套，满足前期基本生活需求，尊重市场依据l 中介代理店（

36、由物业组成）便于房屋二次流通，增加入住l 小五金建材店社区早期装修所必需l 小装潢公司社区早期装修所必需l 日用小百货社区早期入住所必须招商说明：上图中洗衣店、银行分理处、24H便利店或中型超市等日常生活类及大型社区必备之设施将作为长期固定业态；小五金店、装潢公司、日用小百货等在项目入住初期是必要的业态，因此可以放在相对位置较好的商铺位置内，同时考虑到后期商业业态需要更新换代，因此可将这几个较好的商铺所处位置直接做为商业更新的首选商铺，可以使得新近业态能够有较好的位置经营。上述低档次业态在招租时需要注意缩短租赁周期，建议控制在1-2年，方便后期将为业主更高需求之商业业态以替换；B、中高档家饰家

37、居用品；考虑到商铺异形比较严重，为了利于销售，做出业态差异化，并填补市场空白。2）、8、9号楼8、9号楼商业定位于海河东路，面临海河公园，拥有成为休闲商业街得天独厚的优势，并与海河帝景的沿街商铺共同行成西昌城区内唯一的水岸商业街，故8、9号楼商业定位主要为以特色中大型餐饮、休闲茶楼、特色西餐咖啡吧、情调酒吧、浴足休闲会所、婚庆喜铺、休闲网吧、烟酒专卖行。业态设置理由l 主题特色餐饮l 健身休闲中心l 休闲茶楼l 浴足休闲会所l 特色咖啡西餐吧l 水站l 糕饼店早期做为中度需求业种，在中后期有着良好的发展潜力，同时提升整体项目品质感l 中介代理店（由物业组成）便于房屋二次流通，增加入住l 婚庆影

38、楼区域市场所必需l 休闲网吧社区所必需l 日用小百货社区早期入住所必须3）、1号楼1号楼位于民族风情园路，正对民族风情园，成为衔接海河临河休闲商业和健康路餐饮一条街、民族风情园路娱乐酒店一条街的重镇，其商业设计有3层，每层商业面积约1200平方米，故1号楼商业定位为特色主题餐饮、健身休闲中心、商务休闲中心等。业态设置理由l 大型高档中餐酒楼l 商务休闲中心l 休闲茶楼l 特色吧l 糕饼店正对民族风情园并处于健康路中高档餐饮聚集区，以主题商业概念带动区域商业发展二、价格策略1、项目区域内租金水平风情园南路商业价格对比“城南印象”社区商铺租金价格进行测算1层目前商业租金4055元/月，主要集中在5

39、0元/月，风情园路、海河东路商业价格对比风情园路目前商业铺面租金价格进行测算1层：目前商业租金6075元/月，主要集中在6570元/月，2层：目前商业租金25-35元/月，集中在30元/月，项目名称所处位置商铺店名租金（元/月）业态经营面积（）海河帝景1期海河东路闹渣鱼头40餐饮350海河帝景1期海河东路半岛咖啡20休闲450海河帝景1期海河东路烟酒专卖40社区配套40海河帝景1期风情园南路电子游戏厅38社区配套40城南印象花园路小肥羊40餐饮800城南印象花园路成都印象40餐饮碧海蓝天花园路网络4000块/月娱乐100 海河东路蜀锦宴语40餐饮240海河东路海河御府40餐饮350海河东路芙蓉

40、豪廷 38餐饮200健康南路诸葛烤鱼35餐饮120健康南路黎记钵钵鸡37餐饮50健康南路金江香60餐饮1000健康南路爵士岛咖啡50休闲320健康南路歌帝歌城50娱乐1500健康南路沸点KTV55娱乐2000健康南路音皇歌城55娱乐1800彝王府60餐饮10000健康南路吉茶府60休闲1400健康南路元龙茶楼55休闲8002、项目区域内销售价格海河帝景商业步行街1层均价9600元/，2层均价4000元/销售率98%。目前临海河东路1层售价11000元/，2层售价5000元/。世纪花园商业商业用房39000，其中住宅楼1-2层商业约2000，5层纯商业用房约37000，1幢酒店，业态未定，价格未

41、定，2007年12月开工。城南印象临街1-2层商业用房5000商业用房2006年8月开盘，1层均价9000元/，2层均价5000元/，销售率100%。入住商家有成都映像川菜馆、小肥羊火锅，以社区型商业为主，入住率60%。碧海商业广场临航天大道纯商业用房1层9800-11000元/，销售率100%；2层3800元/，销售率100%；3层均价3650元/，销售率50%；4层均价3500元/，销售率100%。临航天大道住宅裙楼商业、三岔口南路商业1层14000-15000元/、2层3800元/，3层均价3650元/，1层销售率90%，2层销售率96%，3层销售率98%。临花园路商业1层均价10800

42、元/，销售率85%；2层均价3800元/，销售率100%。3、商业销售价格预测1）、风情园南路商业价格对比“城南印象”社区商铺租金价格进行测算1层目前商业租金4055元/月，主要集中在45元/月，根据目前实际租金价格进行的售价测算：最低租金反算销售价格 45/7%*12= 7714元/ 最高租金反算销售价格 55/7%*12= 9428元/ 2008年商铺租金销售价格预测：最低租金反算销售价格 45*1.10/7%*12=7425元/ 最高租金反算销售价格 55*1.10/7%*12=10370元/ 销售价格算术平均价: (7425+10370) / 2 = 8897元/ 2）、风情园路、海河东路商业价格对比风情园路目前商业铺面租金价格进行测算1层：目前商业租金6075元/月，主要集中在6570元/月，根据目前实际租金价格进行的售价测算：最低租金反算销售价格 60/7%*12= 10285元/ 最高租金反算销售价格 75/7%*12= 12857元/ 2008年商铺租金销售价格预测：最低租金反算销售价格 60*1.10/7%*12= 11314元/ 最高租金反算销售价格 75*1.10/7%*12= 14142元/ 销售价格算术平均价: (11314+14142) / 2 = 12728元/