房地产市场调研报告.docx
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1、第 1 页 房地产市场调研报告 特征码 EvlnbzbrRhapdoBSTCip * “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市 场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位 和作用,房地产业直接税收占到总税收的 15%左右,相关税收 占到总税收的 30%;如果加上契税收入,则占到 36%。随着经济 的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用 会更加明显。 近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于 受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影 响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政 策对房地产走势的影响,从而研究提出相应
2、的对策建议,对保 持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年 1-6 月,我区房地产业实现税收 5 亿元,同比增长 85%; 房地产开发投资完成 37.3 亿元,其中住宅投资完成 23 亿元; 商品房施工面积 489.9 万平方米,销售 100 万平方米。今年以 第 2 页 来,我区房地产业发展呈现以下特点: 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房 产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房 地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6 月,房地产 开发平均增速为 42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建
3、设在 房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的 62%; 商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6 月累计增速分别 为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9 倍;办公楼开发投资也 保持了 10 倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下 降趋势,2-6 月的增速走势见图二: 从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6 月全区预售 3940 套,总面积 50.6 万平方米;预售套数和面积数与去年同 期相比分别降低了 15.5%和 15.4%。出于对宏观政策的观望心态, 3 月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4 月
4、份仅售出 474 套,总面积 6.5 万平方米,与 3 月份相比均下降了 44.3%。5 月、 6 月继续维持了较低的预售水平,每月预售 385 套,总面积 5 万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的 第 3 页 有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情, 由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨 不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态 势。 自年开始,我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速提 升,房价在、 、年分别同比上涨 20.5%、30%和 42%。目前,我区 新建商品房均价已达 559
5、0 元每平方米,同比上升 20%;存量房 均价已达 5000 元每平方米,同比上升 47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影 响 由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将 防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有 关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以 下几方面来调控房市: 中央: 土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于做好稳定 住房价格工作的意见 ,规定各地要根据房地产市场变化情况, 适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过 快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加 中低价位普通商品住房和经济适用住
6、房建设用地供应量;严控 高档住房用地供应。 房贷利率调整。3 月 16 日,央行出台了调整商业银行自营 第 4 页 性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将 个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%,并实行住房贷 款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由 5.31%提高到 6.12%。 房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发 文,规定 20XX 年 6 月 1 日后,个人将购买不足 2 年的住房对外 销售的,全额征收营业税,同时规定凡在 20XX 年 6 月 1 日以后 购买非普通住房的,按 3%全额征收契税。 : 房地产发展目标调整。20XX 年市政府工作
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