济南西区CBD核心区商务中心地块详细规划93p.ppt

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1、19 December,2010 济南西区CBD核心区商务中心地块Phase 1 Scheme Concept1、周边现状和环境分析一、场地分析基地位置基地区位基地区位城市现状分析基地区位基地区位CBD核心区基地位置与西客站片区道路交通规划道路交通规划CBD核心区基地周边道路级别CBD核心区周边现状功能布局 中央商务区是整个新区的中心西客站片区的建设范围Case 1：六本木新区中心区世界级的CBD典范二、开发策略和功能配比1、案例研究项目位置：日本东京占地面积11.6公顷场地用地面积：8.48公顷总建筑面积：76万平方米项目费用：4700亿日元建造周期：3年办公50%，酒店9%，居住20%，商

2、业及其他21%主要用途：主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等。城市功能高度集中化：将小区块的土地加以合并利用，对商业、办公、居住、文化、娱乐、宾馆等多种功能综合组织，实现对中心城区综合功能的高强度开发。垂直城市的竖向空间：以垂直流动线替代水平流线，使整体空间充满了层次变化感。通过高层建筑与大面积绿化空间相结合的方式，将“高层低密度”的城市模式运用到极致。依托信息科技的完善的交通体系：地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系形成一个舒适，配套服务完善的交通空间，缓解人员聚集给城市中心区带来的交通压力。森大厦森大厦凯悦酒店凯悦酒店影城影城电

3、视台电视台住宅住宅住宅住宅住宅住宅森大厦森大厦 注重创造城市美感：营造城市景观和构筑文化场所，构建一系列的美术馆、媒体中心、展示馆、影院、露天剧场、音乐广场和博物馆等富有地域文化特色的休闲空间，表达丰富的城市文化情感。环境和户外空间：除了保留六本木新城现存的水系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间，立体城市还创造了更多的空间绿化面积；将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；突出文化特征：建筑设计利用日本本土文化特征的符号，使之与地域文化相适应。空间体验的引入：将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。开展空间体验观光旅游，引入外部活力资源。占地8.9公顷，容

4、积率18，共有建筑19座，建筑面积67.6万平方米，建于19311940年，世界最早的城市综合体。包含1963年建成的2153间客房的酒店，约74.3万平方米。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层Case 2：美国纽约洛克菲勒中心美国纽约洛克菲勒中心2020世纪伟大的都市计划世纪伟大的都市计划 企业总部打造城市中心：走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数，以及大批全球知名的大企业，顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”。公共空间和人文环境：建筑群中心的下凹小广场，已经成为纽约市民日常活动的其中一个中心

5、广场正面有一座金光闪闪的希腊神普罗米修斯飞翔着的雕像，下面有喷泉水池，冬季可作溜冰场。交通体系：各个建筑物之间都有地下通道连接。开放高空景观旅游：游人可以360度全景式地观赏纽约全景 体居住功能是综合体必不可少的重要功能：开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。建造地点：日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站交通：距福冈中洲川端地铁站徒步约十分钟占地面积：约34，700平方米建筑面积：约234，500平方米总开发费用：约800亿日元停车面积：1300台主要设施：专卖店、大型专卖店、剧场、电影院、酒店、办公、餐饮、展览和娱乐

6、设施其中：商业、酒店和办公的配比约为4：4：1酒店/52600平方米/23.4%零售和餐饮/59199平方米/25.2%剧场/18830平方米/8%办公/26761平方米/11.4%其它公共设施和停车场/77110平方米/32.8%写字楼商场福冈剧院及商场酒店商业区主入口Case 3：日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城充满活力的商业中心充满活力的商业中心 SHOPPING MALL SHOPPING MALL的全新理念：的全新理念：开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。酒店、剧场、电

7、影院、音乐厅、商场、饭店、专卖店、餐饮、游艺、秀场等生活功能高度集中。创造可体验性的场所创造可体验性的场所突出运河的特色，以运河为中心，为人创造空间，使之成为极具特色的社区的核心部分，提供多元化的不同的功能的需求，并在最大程度借景。可持续性发展的环境：可持续性发展的环境：商业有突出的旅游形象，以运河、造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名。将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体。内部交通：内部交通：不同标高上的通道和天桥将各部分连接起来，立体内部交通，是各物业功能互动的基础。总体占地面积达到17公顷总建筑面积达110万平方米办公50%、居住5%、酒店25%、商业会展20%集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐

8、等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。国贸中心主要由五大部分组成国贸写字楼：国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国贸西楼和2层的国贸东楼，三期330米国贸大厦，共31.8w国贸公寓：国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。中国大饭店和国贸饭店：五星级的中国大饭店地上21层，地下2层，总建筑面积 11万平方米，客房738间。四星级的国贸饭店总建筑面积 3.9 万平方米，地上 8 层，地下 1 层，共有客房552间。国贸商城：总建筑面积10万平米，地上二层，地下二层。国贸展览大厅：展厅总面积1万平方米。办公：1期2期17.6，三期14.2商业：10w会

9、展：1w公寓：2w（估)酒店：11w+3.9+14w=28.9Case 4：北京国贸中心CBD建设的成功范例 优越的地理位置：商城地处交通汇聚之地，三环、地铁、公交车都十分方便，国贸地铁站直接连通的地下走廊更可直入商城 地域特点的细致考量 公共交通工具的特点；商城总建筑面积达6万平方米，适合国内客人的行走极限和购物习惯；作为早期为北京作为国际大都市量身打造的商业核心区建筑综合群体，其国贸三期更将现代感、文化感融入，并逐步完善国贸商圈的国际化城市功能，能够体现城市的特色，能够代表城市或者区域的形象。形式的陈旧：最为北京最早的城市综合体建筑群，国贸中心的形式已经较为陈旧，缺乏更完善的公共空间和环境

10、系统的设置国贸中心模式分析三期划分模块内部庭院及广场道路交通模式图项目占地超过15公顷，建设规模约100万平米办公35%、居住25%、酒店12%、商业其他28%由三栋高达百余米的超5A智能写字楼2座超豪华酒店、一座超大国际商城（商场）20万平方米的国际公寓占地约公顷的运动主题公园构成。Case 5：华贸中心极富吸引力的城市复合中心 构筑国际大都市巨擘级建筑综合体：大型高档商业、顶级酒店和公寓、5A智能写字楼，一流质量、一流造型的综合性的整栋楼开发。两座超豪华酒店提升地块整体地位，实现土地价值的最大化。国际水准公共城市空间：以空间为环保的精髓，国际化水准不同性质的户外都市公园。区域现代新形象东起

11、点打造国际化的商务与生活空间，体现了对这座城市的历史责任感和人文关怀，并衬托出北京国际大都市的城市地位。交通地位：位于长安街国贸中心以东，是北京CBD商圈继国贸中心东方广场后具有地标性质的超大规模建筑群，地铁1号线沿线，城市主环路节点位置华贸中心模式分析沿街商业内部庭院及广场道路交通模式图项目概况位置：东长安街一号总占地面积：10万平米总建筑面积：80万平方米 投资总额：20亿美元物业功能：写字楼、酒店、酒店式公寓、商业办公35%，公寓25，酒店8，商业及其他28%整体规划写字楼：8栋：总规模：30万平米酒店式公寓：4栋酒店：1栋 825套商业：12万平米（首层和地下一层）停车场：1800个C

12、ase 6:东方广场 北京最成功的室内步行商业街 亚洲最大商业建筑群：拥有顶级购物中心、五星级酒店、写字楼和顶级公寓。风格定位不同的五大功能购物中心，成为北京物价最高但也最具人气的购物广场之一。交通体系：占据城市交通最佳位置，坐落于北京CBD核心区，位临东长安街，坐拥地铁1号线和2号线，地铁直接通达商业内部。高档次的企业形象：利用高档写字楼、五星级酒店和豪华公寓带动整体形象，高档大型商业聚拦人气。首层商业业态布局地下一层商业业态布局东方广场东方新天地购物中心商业业态分析项目概况位置：武汉市吴家山面积约48平方公里核心区城市设计范围8.2平方公里景观生态谷的新理念完美融入核心商务综合区，开辟CB

13、D核心区低碳、生态新模式，办公40%，商务花园及居住40%，商业及其他20%综合性功能分区 滨水商务花园区 花园居住区 国际SOHO区 行政办公商务区 休闲文化娱乐区 公共开放活动公园区 城市行政中心 会展中心及配套Case 7:武汉市区吴家山新城CBD核心区展示武汉西北部“东西湖区”发展雄心与绿色形象的副中心/卫星城经济增长的新引擎、武汉新形象的门户地标、绿色低碳的典范体验四季武汉魅力的副中心/卫星城 荆楚文化、地域生活、中式空间、传统文脉塑造场所精神 追求生态绿色舒适宜人生活方式的副中心/卫星城融入艺术文化与自然生态，工作与生活的平衡、激发创意与创新紧凑、高效、节能的副中心/卫星城紧凑的规

14、划结构和形态，依托轨道交通多核心布局，十五分钟步行活动区具有可持续生长机制的副中心/卫星城 全生命周期实施策略，弹性用地需求引领核心未来生长拓展公交优先的综合交通系统的副中心/卫星城天河机场双机场高速、轨道交通直达，环境友好型综合公共交通系统 安全高效绿色支撑系统的副中心/卫星城LEED 认定绿色建筑、绿色容积率控制、生态基底、绿色能源、完备生态基础设施。生态低碳都市之副中心活力动感都市之卫星城成功案例分析的借鉴与总结：国际与国内的成功案例告诉我们，一个成功的新区发展规划的制定应具有以下共性：有远见的发展策略：市政规划先行，交通、配套超前规划；景观设计前移，规划阶段明确定位；城市功能多元，符合

15、城市发展趋势。城市空间开发策略：把交通和景观比较好的地方放置大型商业和高品质休闲商务区，在交通便利的地方放高密度公寓。便捷交通体系为支持交通引导、围绕公交、立体规划、人车分流 创造高品质的城市景观与形象塑造地标、突显文化、舒适宜居、魅力之都 引导以多功能为主导的城市复兴延续脉络、功能多元、局部高密、挖掘价值走向生态、低碳的未来CBD必须强调的是，以北京国贸中心为模式的CBD开发虽然成功，但已不能引领未来的潮流。新的CBD区的开发一定是走向生态、低碳的可持续发展模式。2、开发策略2、规划设计开发策略3、功能配比定位：项目地块是济南、乃至整个山东最重要的地块，是济南市21世纪现代的核心门户综合以上

16、案例分析成果，我们建议本项目CBD中心的功能组成为：以中央生态谷社会功能公共空间为核心，以商务办公为主，集商业、酒店及公寓功能的城市建筑综合体。国贸中心模式华贸中心模式济南西区商务中心模式六本木新城模式3、功能配比济南西区CBD中心模式21世纪生态低碳型CBD中心模式定位：项目地块是济南、乃至整个山东最重要的地块，是济南市21世纪现代的核心门户。其地位类似北京CBD核心区的国贸中心。因此，世纪应体现城市开放性、公共性和社会性，简洁、大气，具有21世纪现代城市核心区的特质。模式演进其面积配比为办公50%；商业及其他22%；酒店8%；居住20%其中各功能部分业态内容如下：办公：办公：写字楼、公司总

17、部、会议会展、办公服务、宴会厅等酒店：酒店：五星级酒店、四星或商务级酒店、酒店餐饮、酒店会议等居住：居住：公寓、酒店式公寓、服务设施、派出所、医疗设施等商业金融：商业金融：大型商场、大型超市、家电超市、餐饮、银行、证券交易所、邮件快运、通讯服务等文化娱乐：文化娱乐：电影院、小剧场、KTV、溜冰场、健身俱乐部，室内运动项目场地、高级会所、美术馆等交通：交通：公共交通、租车服务、生态停车场、地下停车场等其他：其他：文化广场、景观广场、集散广场、地铁站前广场、公共绿地、景观绿地、社区绿地、休憩场所、城市雕塑等。6公里区域3.5公里区域1公里区域1、城市设计及要求三、总体布局策略周边现状周边现状CBD

18、核心区周边现状基地尺寸与道路级别空间高度设计及调整原规划最高高度330m，我们的规划提升为366m。原规划的120-160m的建筑，我们的规划根据视线与天际线的分析，进行调整，呈外低内高的空间形态。小于36m的建筑部分为裙房。原规划的高度本方案的规划高度西侧天际线调整前、后对比南侧天际线调整前、后对比贝多芬春天交响曲主旋律2、交通系统消防流线主干道上下出口作用：为单行出口。不造成城市主干道车流交叉。方便地块内部交通组织，为地块内部车辆提供多一个“泄洪出口”。减缓城市主干道车速，为中间地铁换乘站出入人群提供多一份安全保障。机动车流线 在南、北两区各自形成回路 各地块自身形成回路 在90米中央生态

19、谷内预留3条紧急通道，联通南区和北区，供紧急情况下使用各功能地块拥有自己的完整回路和对外出入口地块C，E回路地块A，D回路地块B，F回路人车流分离步行景观系统完整避免城市车辆过境设置纵向支路取消纵向支路取消南北纵观地块支路的必要性地块整体性中央绿地完整性设置纵向支路取消纵向支路案例 北京金融街 地下空间通过交通环线串联起来CBD核心区地下交通的组织地下环线交通由城市主干道将车流引入地下环线入口地下环线CBD地下车库范围及平面布局地下环线入口地下环线入口地下环线入口地下环线入口CBD核心区地下交通环线3、生态谷和城市客厅的概念中央绿地低碳生态谷打造CBD商务中心城市客厅生态谷城市客厅城市客厅的社

20、会功能：只有具有社会功能才能吸引人流，聚揽人气，为商务中心增添活力，最大化的提升商务中心社会地位和经济利益人流方向及广场和出入口城市客厅的血液人流资源和占有场地人流密度分析上班人流主要集中在沿街商业、沿中心广场两侧商业的早点咖啡店。人流主要集中在中央的绿地广场休憩、北区的商业购物中心活动。办公室下班的人群集中在商业区域晚膳和购物。中央绿地广场人群相比中午减少。7:30-9:307:30-9:3011:30-13:3011:30-13:3017:30-20:3017:30-20:30绿化和景观屋顶绿化生态谷景观分析人行景观辅轴景观主轴地下空间1-1 剖面图2-2 剖面图剖面示意 可行性研究4、总

21、体布局总体规划平面街区总平面1.Site2.Access and Plot out3.Echo and Entrance square4.Pedestrian5.General6.View设计概念/逻辑的生成过程 Design Concept视线对应和轴线关系轴线分析景观轴线分析ADBABCDCEFEFGGHH对应广场和视线关系与周边基地对应广场视线分析ADBCEFGHABDCEFGH地块划分和功能分析经济技术指标分期开发策略 一期：标志性超高层。办公、酒店、会议展览 二期：办公、公寓、部分商业 三期：集中大型商业、办公、酒店、酒店式公寓 四期：办公、精品商业日照面分析风廊通风 公寓南北向布置

22、最大化日照面 酒店办公等同公寓，享受充裕的日照 超高层塔楼多面接受日照济南夏季主导风向为南风商业步行街东方广场东方新天地购物中心整体化集约化规模化多样化商业活力辐射区域沿街商业沿街商业和高层塔楼构筑完整连续的沿街形象，为城市贡献完整沿街面南区高级公寓区底层裙房不设沿街商业、只设配套服务设施华贸中心沿街商业ADBABCDC空间定位布局 形成四角稳定的空间格局总平面 协调而对比的和谐景观分析景观分析 5、建筑造型设计元素/Form and Design Elements济南的文化特质：喜曲线、柔美柔中带刚、刚柔并济建筑形态与周边环境对应圆 圆、阴：造型活泼的曲线，给人柔润光滑的美感。方、阳：规整

23、的直线，体现建筑挺拔的方正之气。方与圆相结合，刚柔并济，阴阳相生，如国家奥林匹克中心的“水立方与鸟巢”中国哲学阴阳互为一体相辅相成、构成平衡，所谓“孤阴不生，独阳不长”。阴阳相互资生，相互依存。圆 与 圆 的协调圆 与 方 的协调圆 与 折面、曲面 的协调协调之道 调和与对比北区-柔美与灵动，活跃的公共空间主要功能：集中商业、精品商业、商务酒店、酒店式公寓功能特点：活跃、密集、公共性强建筑造型：流畅灵活的曲线广场与公共空间：与周围场地相呼应的城市尺度的广场；环水露天舞台；景观步行商业街圆与圆的协调圆与折面、曲面的协调南区 方直与挺拔，规矩的欧洲街区主要功能：办公、五星级酒店、高级公寓功能特点：

24、严谨、舒适、相对区域性、建筑造型：挺拔规整的直线公共空间：合理尺度的欧式街区；花园庭院；与周围相呼应的城市尺度的广场；圆与圆的协调圆与方的协调伦敦金融城CBD街区CBD核心区整体街区鸟瞰 人性化的街区尺度塔楼造型进行优化，高塔方改圆，与大剧院相协调，并与东侧办公建筑形成对比。高档公寓新形体打破原有死板的造型，同时获得更多南向受光面；裙房部分断开，增加疏散出入口。优化曲线，获得更合适城市广场的尺度，与大剧院广场呼应。斜切的体量与西、北侧的建筑造型更好的呼应。优化的西侧广场增强中央绿地西空间的开放性调整细节优化曲线，获得更合适城市广场的尺度，与大剧院广场呼应。高塔方改圆，与大剧院相协调，并与东侧办

25、公建筑形成对比。高档公寓新形体打破原有死板的造型，同时获得更多南向受光面；裙房部分断开，增加疏散出入口。调整细节四、体量分析 Massing1、群体体量研究：方案1体量研究：方案2体量研究：方案1体量研究：方案3体量研究：方案1体量研究：方案4体量研究：方案1体量研究：方案5体量研究：方案1体量研究：方案6体量研究：方案1体量研究：方案7体量研究：方案1模型成图：全景一体量研究：方案1模型成图：全景二模型成图：近景一模型成图：近景二模型成图：近景三模型成图：近景四方案一五、366米塔楼体量比较方案一五、标志性塔楼体量推敲对比方案一方案二方案二方案三方案三方案三标志性塔楼体量推敲对比：方案三方案三THE END！THANKS！