保障性租赁住房建设导则编写条文说明.docx

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1、保障性租赁住房建设导则编写条文说明制定说明保障性租赁住房建设导则，经X住房和城乡建设厅XXXX年X月X日以第X号公告批准、发布。为科学引导和规范X省保障性租赁住房建筑设计、施工、管理，帮助相关单位的有关人员在使用本导则时能正确理解和执行条文规定，保障性租赁住房建设导则编制组按章、节、条顺序编制了本导则条文说明，对条文规定的目的、依据以及执行中需要注意的有关事项进行了说明。但是，本条文说明不具备与导则正文同等的法律效力，仅供使用者作为理解和把握导则规定的参考。在使用中如发现本条文说明中有不妥之处，请将意见函寄至X城乡规划设计院。目次1总则32术语363选址与规划373.1一般规定373.2土地利

2、用及选址373.4配套设施383.5交通设施391.1 6住区环境394建筑设计401.2 1一般规定401.3 公共区域401.4 住宅型保障性租赁住房套型设计411.5 宿舍型保障性租赁租房套型设计411.6 室内装修425结构设计436建筑设备446.1建筑配电446.2给排水设计456.3暖通、空调466.5建筑智能化461总贝!1.0.8部分省、市的导则将保障性租赁住房分为住宅型、宿舍型、公寓型三类，而本导则仅分为住宅型、宿舍型两类，因为现行国家标准中并无公寓类型的设计规范（公寓建筑设计标准T/CECS768属于行业标准），关于集中式租赁住房建设适用标准的通知（建办标（2021）19

3、号）文中，也明确将集中式租赁住房分为宿舍型和住宅型两种。2术语2. 0.1新市民定义参考银保监会、央行2022年3月4日关于加强新市民金融服务工作的通知：“新市民主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体”。3选址与规划3.1一般规定3.1.2 党的十九大精神指出，要坚持以人民为中心,把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。从二C）XX年到二C)XX年，在全面建成小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实现社会主义现代化。城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小，基本公共服务均等化基本实现。因此，本导则坚持以人为本的基本原则,充分发挥

4、公共服务配套的优势，创建积极友好的绿色住区。3.1.3 本条依据城市居住区规划设计标准GB50180提出要求。3. 2规划选址3. 2.1关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见指出，国土空间规划是对一定区域国土空间开发保护在空间和时间上作出的安排，包括总体规划、详细规划和相关专项规划。国土空间总体规划是详细规划的依据、相关专项规划的基础。详细规划是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据。因此，应依据城市国土空间规划合理选址布局。保障性租赁住房布局选址要结合各区现状和未来重大产业平

5、台布局，充分考虑租房需求人群数量、分布与特征，按照职住平衡、交通便捷、潜力匹配、配套完善等原则，通过“需求+潜力”综合分析，合理引导新改建保障性租赁住房空间布局。3. 2.2本条依据城市居住区规划设计标准GB50180提出要求。3. 2.3本条依据关于加快发展保障性租赁住房的意见国办发(2021)22号提出要求：对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。3. 2.4根据国家“十四五”公共服务规划要求

6、十四五”时期，推动公共服务发展，健全完善公共服务体系，持续推进基本公共服务均等化，着力扩大普惠性非基本公共服务供给，丰富多层次多样化生活服务供给，是落实以人民为中心的发展思想、改善人民生活品质的重大举措，是促进社会公平正义、扎实推动共同富裕的应有之义，是促进形成强大国内市场、构建新发展格局的重要内容，对增强人民群众获得感、幸福感、安全感，促进人的全面发展和社会全面进步，具有十分重要的意义。3. 2.5本条依据城市居住区规划设计标准GB50180提出要求。3. 4配套设施3. 4.1本条依据关于集中式租赁住房建设适用标准的通知（建办标（2021）19号）提出要求，并提出配套建设、方便使用、开

7、放共享、兼顾发展的原则。3. 4.2健全完善公共服务体系，持续推进基本公共服务均等化，着力扩大普惠性非基本公共服务供给，丰富多层次多样化生活服务供给，是落实以人民为中心的发展思想、改善人民生活品质的重大举措，对增强人民群众获得感、幸福感、安全感，具有十分重要的意义。1依据关于开展青年发展型城市建设试点的意见对青年发展型城市的要求。实施城市更新行动，优化城市布局，完善城市功能，充分考虑青年学习、生活、工作需求，探索建立与青年发展相适应的城市公共服务空间与设施建设标准，有效提升青年在城市建设中的参与感和贡献度。2根据城市居住区规划设计标准GB50180中十五分钟生活圈、十分钟生活圈、五分钟生活圈的

8、配套设施设置规定，同时结合北京、上海、成都等先进城市经验进行总结归纳，提出配套设施规划建设要求。3. 4.3本条依据城市居住区规划设计标准GB50180以及完整居住社区建设标准(试行)提出要求。3. 4.4本条依据X省推进新型城镇化三年行动计划(20212023年)提出的城市宜居、绿色、集约发展原则，以及提升城市治理水平、促进城镇建设用地集约高效利用的要求。因此，考虑保障性租赁住房配套的市政设施与周边地块综合平衡配置。3. 5交通设施3. 5.1本条依据绿色住区标准T/CECS377提出要求。绿色出行其本质是在解决城镇交通问题的基础上，以可持续的交通体系满足人们的高品质交通需求，以最少的环境成

9、本和社会成本，实现最大的交通效率，具有通达、有序、安全、舒适、低能耗、低污染等特点，具体包括鼓励采用公共交通、自行车、步行等交通方式，以及绿色停车、新能源、智能化交通管理与服务等。3. 6住区环境3. 6.1本条依据城市居住区规划设计标准GB50180以及绿色建筑评价标准GB/T50378提出要求。住区规划设计应满足出行便利性通达性要求，并统筹考虑应急避难场所和疏散通道。在发生突发事件时，疏散和救护顺畅非常重要，应在场地和建筑设计中考虑到对策和措施；同时应在场地及建筑公共场所和其他有必要提醒人们注意安全的场所显著位置上设置具有警示和引导功能的安全标志，能够起到提醒使用者注意安全的作用。3. 6

10、2本条参考先进城市发展经验提出建议。无雨化连廊承担住区步行交通的职能，完善道路空间的组织结构，满足人们的出行、观赏、游憩、交往、休闲等需要，同时起到构造住区特色景观、体现文化氛围等作用，可以提升住区环境形象，增强艺术形态和文化内涵。4建筑设计4.1一般规定4.1.2 住宅型与宿舍型适用的现行国家标准不同，尤其在建筑设计防火规范GB50016中，二者分别属于住宅建筑和公共建筑两种类型，安全疏散、平面布置的规定都有所区别，因而不宜混合设计在同一建筑单体中。4.1.4 为了提升小套型产品的空间品质，市场上已有许多成熟的家具产品，可实现翻转收纳，床桌转换等功能。保障性租赁住房套型设计宜与室内装修同步

11、充分拓展空间的利用。4. 1.5为了减小建筑总面宽，大套型的卧室、起居室（厅）往往需要沿进深方向并列布置，开窗之后不利于拼接。选择恰当的大小套型进行组合，将大套型布置在端部，则可有效解决此问题，更有利于集约土地。4. 2公共区域4. 2.1X省地区首层较为潮湿，居住条件较差，建设面积宽裕时，宜设置为架空或其它非居住用房。1当代青年人的生活已与快递、外卖密不可分，便捷的取件方式必不可少。2本条参照宿舍建筑设计规范JGJ36第4.3.6制定。原4.3.6所描述的功能是“附设卫生间的管理室”，因互联网技术在租赁房中可实现远程管理，管理室的需求减少，本导则将此用房定义为外卖、大件物品临时存管点，更符

12、合需求。3本条参照宿舍建筑设计规范JGJ36第4.3.7条制定。4. 2.2社交、娱乐是青年人日常生活中的重要需求,保障性租赁住房宜提供多样的公共活动空间，且在每栋楼中都具备可活动的空间，面积可以不大，与整个社区的其他公共服务相辅相成。宿舍型保障性租赁住房设置层间公共活动空间参照宿舍建筑设计规范JGJ36第4.第8条制定。4. 2.3本条参照宿舍建筑设计规范JGJ36第4.5.3条制定。将住宅型保障性租赁住房也做此要求,是考虑到租赁房使用人数较普通住宅多，楼、电梯聚集人流大，直接对外采光通风能较大地改善公共环境。4. 2.4本条制定基于方便管理和保障安全两方面考虑。保障性租赁住房为集中管理的居

13、住建筑，应有限制非使用人群进入的措施，减少外来流动人员的影响。“其他对外业务用房”指的是与保障性租赁用房合建在一栋楼内，但并非专门为租住在其中的用户服务的有对外业务的功能用房。4. 2.5本条参照宿舍建筑设计规范JGJ36第6.1.1条制定。4. 2.6本条参照宿舍建筑设计规范JGJ36第4.3.1、6.1.1条制定。4. 3住宅型保障性租赁住房套型设计4. 3.1住宅与宿舍在套型上的本质区别在于每套住宅都至少包含卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本功能空间，且根据住宅设计规范GB50096,对这些基本功能空间都有最小面积要求。小套型尤其是30面以下的套型需要综合各种因素（包括采光、通风）来

14、做出满足这些基本条件的设计。4. 3.2本条参照住宅设计规范GB50096第5.5.2、5.5.4制定。4. 3.3本条参照住宅设计规范GB50096第7.1.1、7.2.1制定。4. 4宿舍型保障性租赁租房套型设计4. 4.1宿舍相较于住宅，对基本功能空间和相应面积的要求较少，因此可以设计出更小更紧凑的户型。本导则鼓励单间配套、一房一厅的套型，是基于调研数据分析后得出的结论。除了厂区、教师、护士等供企业职工集中使用的项目以外，用于市场运作的项目宜减少或不做多人宿舍。4. 4.2本条参照宿舍建筑设计规范JGJ36第4.4.1条制定。4. 4.5考虑到68人/间的多人宿舍尽管在套内设置了两个卫生

15、间，高峰期时仍会产生卫生间“供不应求”的状况，因此建议在该层设置公共卫生间，卫生洁具数量可根据该层68人间的数量参照宿舍建筑设计规范JGJ36表4.3.2适当调整。4.5室内装修4.5.1土建与装修工程一体化设计施工既是绿色建筑评价标准GB/T50378的要求，又与本导则所倡导的“小空间大利用”息息相关4.5.2保障性租赁住房的性质决定了租户高轮转的特性，耐用、耐脏、耐清洗、易维修替换成为选择装修材料的重要指标。4.5.3本条所指的差异化体现在两方面：装修档次与家具配置档次。项目应在可行性研究阶段根据所处区域、交通状况、配套状况、使用人群等因素综合分析制定项目定位。5结构设计5.0.3部品是指

16、将多种配套的部件或复合产品以工业化技术集成的功能原件。5. 0.5既有建筑在下列情况下应进行鉴定：1达到设计工作年限需要继续使用；2改建、扩建、移位以及建筑用途或使用环境改变前；3原设计未考虑抗震设防或抗震设防要求提高；4遭受灾害或事故后；5存在较严重的质量缺陷或损伤、疲劳、变形振动影响、毗邻工程施工影响；6日常使用中发现安全隐患；7有要求需进行质量评价时，并应依据检查结果，及时采取相应措施。5.0.8既有建筑的承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。6建筑设备6.1 建筑配电6.1.

17、1 每套住宅的用电负荷指标参照现行国家标准居民住宅小区电力配置规范GB/T36040-2018第6.1.2 2.2条表1；套内的电气设计参照现行行业标准住宅建筑电气设计规范JGJ242-2011第610章。6.1.3 根据关于集中式租赁住房建设适用标准的通知（建办标（20XX）X号），新建宿舍型租赁住房应执行现行行业标准宿舍建筑设计规范JGJ36及相关标准；改建宿舍型租赁住房应执行现行行业标准宿舍建筑设计规范JGJ36或旅馆建筑设计规范JGJ62及相关标准。6.1.4 3电能表设置在公共部位以方便查表和检修；智能电表应能远程采集或采用预付费电表。6.1.5 本条明确灯具及插座的配置要求，并与装

18、修标准对应，避免现场设计施工预埋与规范不符，与装修标准不一致，而后期开槽对墙面及楼板造成破坏，影响结构安全。住宅建筑电气设计规范第8.5节对插座有明确要求，第9.4节对照明有明确要求。6.1.6 1.6考虑宿舍型保障性租赁住房中存在人员密集的公共场所，根据现行民用建筑电气设计标准GB51348第13.9.1条第3款，对一类高层建筑中人员密集场所的电线电缆燃烧性能做出规定。6.1.8 根据关于加快推进新能源汽车专用停车位充电设施建设的通知（X建城（20XX）X号），新建住宅小区应按不低于规划停车位数量15%的比例预留充电基础设施电力容量，按100%的比例预留建设安装条件（位置、管道和电线铺至所有

19、停车位）。现行X省新能源汽车充电站（桩）建设安装和运营维护技术指南（20XX年X月10日）第6章对充电桩的电气设计作出规定，本导则参照执行。6.2给排水设计6.2.1保障性租赁住房的入户管及公共卫生间、盥洗间、公共厨房内需计量水量的水管上均应设置水表。按户设置水表是节能节水的重要措施。保障性租赁住房的分户水表宜相对集中设置，宜设置于户外水表箱（公共管道井）或专用水表间内，宜采用IC卡式水表或远传水表。6.2.2为节约能源，减少居民生活饮用水水质污染,保障性租赁住房建筑物底部的楼层应充分利用市政或小区给水管网的水压直接供水，与民用建筑节水设计标准GB50555的要求一致。二次加压供水设计应满足二

20、次供水工程技术规程CJJ140、叠压供水技术规程CECS221、X省壮族X二次供水工程技术规程DBJ/45-006等相关规范的要求。6.2.3采用的节水器具应符合绿色建筑评价标准GB/T50378o6.2.4区内城市的现状住宅小区内，存在一些居民和租户把住房的阳台或露台当作洗衣房，放置洗衣机、设置拖把池等现象，阳台设施产生的污水通过排水管道流入城市雨水管网，造成城市水体污染。为进一步改善城市水环境质量，完善城市雨污分流系统，从源头上解决住宅阳台、露台放置洗衣机、拖把池等设施产生的污水通过排水管道流入城市雨水管网的问题，应将新建保障性租赁住房阳台、露台排水统一接入污水管网，改建的保障性租赁住房应

21、对阳台、露台排水进行接入污水管网的改造。6.2.7合理利用水资源，避免水的损失和浪费，是保证我国国民经济和社会发展的重要战略问题。保障性租赁住房建筑给水设计时需贯彻减量化、再利用、再循环的原则，综合利用各种水资源。本条的目的是鼓励推广非传统水源的利用。6.3暖通、空调6.3.3随着人民生活水平的提高，夏季使用空调设备已经非常普及，本条规定新建保障性租赁性住房应预留设置分体空调室内、外机位置和穿墙预留孔。空调室外机的安装位置直接涉及节能、安全，以及对室外和其他住户环境的影响问题。如空调室外机安装位置不当，会降低空调室外机排热效果，降低制冷功效，同时会对住户环境造成影响，甚至给空调安装人员的安装和

22、后期维护带来很大的危险隐患。因此本条对空调室外机的设置作出了具体规定。空调室外机排出空气一侧不应有遮挡物，但不包括百叶，而空调室外机所设置的百叶仅是装饰物，叶片间距太小，会影响空调室外机散热，因此在满足一定的视线遮挡效果时，叶片间距越大越好。6.3.4室内空调设备的冷凝水可以采用专用排水管或就近间接排入附近污水或雨水地面排水口（地漏）等方式，有组织地排放，以免无组织排放的冷凝水影响室外环境。6.3.5当卫生间不采用机械通风，仅设置自然通风的竖向通气道时，主要依靠室内外空气温差形成的热压，室外气温越低热压越大。但室内气温低于室外气温的季节（如夏季），就不能形成自然通风所需的作用力，因此要求设置机械通风设施或预留机械通风条件。6.3.6新建保障性租赁性住房使用的共用竖向排气道，利用各层住户的排油烟机向各管道增压排气。由于各层住户的排油烟机输出压力不相等，容易产生上下层之间的回流。因此，应采用能够防止各层回流的定型产品。6.5建筑智能化6.5.2消防与安防控制室可单独设置，也可与小区门卫室合用。