SVA产业园区财务测算.ppt

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1、创意园改造后经济技术指标:总用地面积：10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）：79168.9m2总建筑面积：13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积：29948.4m2容积率：1.3 创意园区办公总建筑面积：29239.2m23.3总经济技术指标总经济技术指标4.4.财务测算思路初步探讨财务测算思路初步探讨4.1业主远景规划的要求业主远景规划的要求SVASVA的的门门面面租金效益：租金效益：1.5元/m2 3元/m2 “新天地新天地”概念概念多种空间改造策略的综合运用多种空间改造策略的综合运用现代风尚建筑的构建现代风尚建筑的构建对基地改造的要求基地核心价值基地核心价值投入产出配投入

2、产出配比的最佳比的最佳基地内涵、核心价值的形成基地内涵、核心价值的形成未来收益的未来收益的最大化最大化建筑空间建筑空间的优化的优化资产价值未来总净收益的贴现值成本收益的最优配比才是战略的财务观4.2基地改造的战略财务观基地改造的战略财务观*注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本q现实出发：现实出发：空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用）q优化控制：优化控制：充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本上海创意产业园区平均改建成本：上海创意产业园区平均改建成本：22002200元元/m24.3基地改造的成本控制基地改造的成本控制租金收

3、入（元租金收入（元/平方米平方米天）天）平均改建成本（元平均改建成本（元/平方米）平方米）租金收益极大点：平均改建成本租金收益极大点：平均改建成本24662466元元/平方米平方米厂房改建投入成本与租金之间存在厂房改建投入成本与租金之间存在“倒倒U U型型”曲线关系曲线关系A.当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济4.4基地改造的弹性分析基地改造的弹性分析（1）条件假设）条件假设项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件：4.5财务测算财务测算根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。（2）建筑面积表）建筑面积表（3）投资估算表（接续表）投资估算表

4、接续表）续表（接投资估算表）续表（接投资估算表）根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元（4）建设开发时序）建设开发时序（5）销售收入和运营费用预测表（销售收入和运营费用预测表（2007200720122012年）年）（5）销售收入和运营费用预测表（销售收入和运营费用预测表（2013201320192019年）年）（6）项目损益表项目损益表注：建设期费用计入固定资产投资，按20年提取折旧。固定资产按照平均年限法提取折旧，净残值取4%。折旧率为4.8%。土地成本按20年摊消,无残值。（7

5、项目折旧与摊消表项目折旧与摊消表经测算，借款偿还期为3.32年（8）借债偿还计划表借债偿还计划表（9）资金来源及运用表（接续表）资金来源及运用表（接续表）续表（接资金来源及运用表）续表（接资金来源及运用表）（10）现金流量表现金流量表续表（接现金流量表）续表（接现金流量表）附录：苍梧路地块的初步审视附录：苍梧路地块的初步审视苍梧路地块现状分析苍梧路地块现状分析租赁部分租赁部分自用部分自用部分田林路园区田林路园区苍梧路园区苍梧路园区仪电园区仪电园区田林商圈田林商圈徐家汇商圈徐家汇商圈优优势势紧密承接田林路项目地块辐射及功能外溢，与田林路商圈隔仪电地块，闹中取静劣劣势势位于仪电地块内部，空间辐射

6、影响受到制约地地块现状块现状苍梧路园区租赁区域建筑密度较大，空间布局混乱，景观较差自用区域环境优于租赁区域，但面积较小，仅为租赁部分的1/3，内部为一幢多层办公楼，可改造力度较小，两部分需整合改造 基本情况介绍基本情况介绍1 1 导入苍梧路产业园区的必要性导入苍梧路产业园区的必要性“越界越界”时空时空构建构建SVASVA创意产业开发的弹性空间结构创意产业开发的弹性空间结构近近期期远远期期时间时间田田林林路路以以北北田田林林路路以以南南空间空间苍梧路园区配合大SVA创意产业园的开发，形成时序开发的延续地理区域上的空间相邻为大SVA园区建设的空间扩张创造了必要的条件q“界”时间的界，空间的界；q

7、创意“内容”具有广泛传播性，成熟的园区内容将形成辐射性扩散；q 在SVA多个园区中，苍梧路园区与田林路项目的空间密合关系及相仿的建筑形态成为与创意产业园区主项目联动开发的首选区域；q 从SVA企业持续发展的角度，项目大规模开发不可能一次性完成，需要从弹性预留与价值增值的角度，保证风险的最小化。阐释阐释2 2 苍梧路产业园区开发可行业态苍梧路产业园区开发可行业态SVASVA创意产业园功能外溢的承接载体创意产业园功能外溢的承接载体Option 1商业娱乐功能的外溢商业娱乐功能的外溢延续社区能级的创意生活概念，继续体验式餐饮、电玩竞技、电影休闲等业态，但商业的聚集性特征对外溢功能承接具有较高要求Op

8、tion 2商务办公功能的外溢商务办公功能的外溢内容制作、工业设计、企业总部基地、企业孵化器等需求旺盛，商务办公空间供给量将进一步加大Option 2商务服务功能的外溢商务服务功能的外溢田林路主园区及周边竞争性项目办公业态的进一步开发使例如经济型酒店、企业会所等服务需求增加苍苍梧梧路路园园区区建建筑筑体体量量为为2 2万万平平方方米米，适适宜宜的的规规模模能能够够与与田田林林路路主主项项目目形形成成有有效效对接对接3 3 商务办公功能外溢对应案例介绍商务办公功能外溢对应案例介绍目目前前苍苍梧梧路路园园区区内内6 6米米左左右右层层高高厂厂房房租租金金仅仅为为￥1.5/1.5/平平米米/天天，利

9、利用用率率及及返返现现率率较较低低，创创意意办公用房办公用房能迅速提升其租金水平能迅速提升其租金水平目目前前沿沿街街区区域域办办公公用用房房经经济济价价值值尚尚未未得得到到体体现现，商商务务办办公公区区域域的的展展示示需需求求功功能能改改建建可可增增加项目运营收益加项目运营收益通过空间分割增加营业面积，构筑层次分明的办公空间增加厂房内公共空间，丰富办公区域的人性特征通过展示空间的增加营造时尚生活气息，沿街办公的可视性改变了纯办公的单调性，更适宜创意内容的迸发4 4 苍梧路产业园区开发原则苍梧路产业园区开发原则123未来的弹性开发原则未来的弹性开发原则大SVA创意产业园区项目开发时速的不确定性需要辅以一个弹性空间予以支持及协调，使项目适应内部业态调整的巨大需求规划空间延伸的互接原则规划空间延伸的互接原则作为田林路园区入口的南面延伸空间，苍梧路园区开发必须更多关注与主园区的对接，保证人流、物流、信息流的互通性价值增值原则价值增值原则SVA园区及漕河泾园区较上海其他园区具有明显的区位优势，因此未来苍梧路园区开发必须已价值最大化为原则，结合SVA创意产业园项目的逐步推进最具经济性的物业项目，共同形成SVA的持久收益