房地产物业公司投标书（共153页）.docx

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1、质企业目录投标书前言3法人代表证明书5法人代表授权委托书6法人代表身份证复印件7投标人身份证复印件8投标函9第一章公司情况及简介10关于资格文件的声明函11公司情况表12第二章项目早期介入管理方案16第一节早期介入需求分析及整体设想17第二节早期介入服务的管理实施方案32第三章常规物业管理服务方案50第一节服务水平的整体设想51一、项目调研51二、服务水平整体设想55三、项目管理服务质量指标61第二节拟采取的管理方式和细则66一、拟采取的管理方式66二、具体实施方面71（一）客户服务管理方式71（二）秩序维护服务管理方式76（.）Y肖月艮工I78（四）卫生服务管理方式81（五）绿化养护服务管理

2、方式84（六）设施设备管理方式84（七）房屋本体及共用部位日常维修养护方案97（八）物业档案的建立和管理IOl（九）各类突发事件的处理方式106第三节本项目人员的配备计划121第四节人员招聘及培训计划125第五节物业管理规章制度130第四章服务承诺函136第五章拟派本物业项目管理人员表141第六章物业管理各项费用142第一节早期介入物业管理服务费支出测算汇总表144第二节前期开办费用支出测算汇总表147第三节前期物业管理服务费支出测算表167第七章社保证明和纳税证明150第八章结束语156第九章相关证书资料158“XXXXXX”前期物业管理服务投标书前言尊敬的各位专家评委：你们好！感谢您们认真

3、阅读XX物业管理有限公司敬呈的XXXXXX”前期物业管理服务投标书。我们确信，有了您们的支持和关心，义物业将迎来更好的发展和更高层次的飞跃！我们将以精雕细琢的态度细心呵护“XX义义义X”的一草一木、一砖一石，营造出与“X义义XX义”相匹配的高品位物业管理服务氛围，对其实施专业化、规范化的物业管理。我们将以专业化的素养精心维护“X义X义X义”每一台先进的设备和设施，使每一位入住的业主感到放心、舒心和安心。我们将以个性化的服务悉心温暖着“义义义义义义”的每一位业主和客户，以贴心细致的服务为业主打造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境。酒店式管理，星级式服务，是我们管理和服务“X义X义X义”的响亮口

4、号。我们深信，“XXXX义义”通过我们的专业化管理服务，能使生活、居住环境及秩序达到优质水准，实现物业优化，资源共享的战略目的，同时在不影响服务目标、服务质量的前提下，尽量降低管理成本，达到多赢共享的目的。我们将充分发挥自己的优势和专长，凭借丰富的物业管理服务经验和综合能力，以为“X义XX义”创造一个“安全、整洁、文明、健康、舒适、生态”的商务和居住环境为首要目标，以创建优秀示范项目和形象工程为终极目标，管理服务好“X义”物业，为项目树立积极健康的整体形象，为业主排忧解难,为开发商增添光彩。因此，我公司经过多次对“XXXXXX招标资料的仔细研究和现场调研，围绕项目的整体设计理念，分析未来项目业

5、主群体结构及需求，满足和提升各种配套设施的使用功能，对项目的未来物业管理服务方案进行了认真策划，制定投标书。我们认为;细节一一决定成败。只有精微的细节服务，才能给每一位“XX义X义X”业主和物业使用人带来惊喜。我们相信：超越一一才能成功。只有不断地超越自己，超越业主的期望，才能使“xxxxxX”永驻辉煌。物业管理有限公司2013年10月30日法人代表证明书法人代表授权书致：义新之月物业招标代理有限公司本授权书声明：我系XXXXXXXX物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托XXXXXXXX物业管理有限公司的为我公司全权代理人（投标代表人），以本公司的名义参加XX市新之月物业招标代理有限公司组织

6、实施的标号为WGC-X-2013030号,项目名称为XXXXXX的招标活动。代理人在投标、开标、评标、合同签订和履行过程中所签署的一切文件和处理与此有关的一切事物，我方均予以承认，对我方具有法律效力。代理人在授权委托书有效期内签署的所有文件不因授权委托的撤销而失效，除非有撤销授权委托的书面通知。本授权委托书自投标开始至合同履行完毕止有效。代理人无委托权。特此委托。法定代表人签字：投标人全称（公章）：B期：委托代理人：身份证号码：职务：通讯地址：邮编：412000电话：传真：法人代表和被授权人的身份证复印件附后：法人代表身份证复印件投标代理人（被授权人）身份证复印件投标函致：XXXXXXXX房地

7、产开发有限公司和XX新之月物业招标代理有限公司:我方在收到贵公司WGCX一收到一030号招标文件,经仔细阅读和研究，我方决定参加投标。兹声明：1、我方参加的项目名称为：“XXXXXX”，编号为：WGC-X2013030O2、我方对该项目的报价如下：详细报价见费用支出测算汇总表在审阅了所有的招标文件后，我方将按招标文件规定，做出本项目的报价（按规划面积报价）：费用项目面积(m2)单价(11m2月)总价（元/年）备注公寓住宅此报价不含建公寓商铺筑垃圾处理费合计（小写）合计（大写）贰拾壹万叁仟叁佰叁拾伍元捌角整t.刖早期介入小写：14687元/月期费用预算大写：壹万肆仟陆佰捌拾柒元整每月费开办费用小

8、写：28090元用大写：贰万捌仟零玖拾元整3、我方郑重承诺：我方同意招标人有权要求我方按照招标文件要求，提供投标项目的全部服务。4、我方郑重承诺：我方具有所投项目履约的能力，如果中标，绝不转包。5、我方愿意提供招标方在招标文件中要求的所有资料，并保证其真实性。6、我方郑重承诺：如果我方中标后未在规定时间内与招标人签订合同，可被视为自动放弃中标。7、我方愿意按招标文件的要求交纳空互直的投标保证金。投标单位（盖章）：法人代表人（盖章）：日期年月日第一章公司情况及简介关于资格文件的声明函市新之月招标物业代理有限公司：本公司愿就由贵公司组织实施的编号为WGC-X-2013-030号的招标活动进行投标。

9、本公司所提交的投标文件中所有关于投标资格的文件、证明和陈述是真实的、准确的。若与真实情况不符，本公司愿意承担由此而产生的一切后果。投标人：xxXXXXXX物业管理有限公司法定代表人或委托代理人签字：年月日公司情况表公司名称：XXXX义XX义物业管理有限公司法定代表人成立日期企业地址XX市注册资本万元经营范围物业管理（以资质证为准）；五金、交电、建材、装饰材料、电器机械及器材、化工产品（需专项审批的除外），农副产品批零兼营。职工人数24人其中有：有中高级职称的人数5人资产总计净资产股东权益年收入实现利润2012年万元管理面积万平方米其中：自有面积：万承租面积：0单位简历及内设机构情况公司概况义X

10、物业管理有限公司成立于2003年12月，注册资金50万元，系物业管理三级资质企业。公司采取严谨、高效的组织架构，首先注重内部管理的规范及透明，目前公司设有2室2处1部的构架，现有员工24人其中中级职称5人，公司有7人获得了建设部管理上岗证书。公司遵循“业主至上、服务第一”的宗旨，秉承“安全、高效、优质”的服务准则。通过多年来的实践，公司在市场上取得了一席之地，在社会上树立了健康、完善的物业管理企业形象，创立了具有特色的物业管理模式。公司2006年度被评为“XX市平安单位”并荣获“庆云地区2007年度社会治安综合治理先进单位”称号。公司作为XX市物业行业的中坚力量，始终致力于满足并超越业主的需求

11、和公司品质的打造，为推动XX市物业管理的发展而竭尽所能。公司组织机构设置图董事长总经理VV办公室主任才务室主任管理处经理工程部经理V总部办公室总部财务室X管理处X管理处单位优势及特长由于我公司从渊源上来说是隶属于XXX义房地产开发有限公司，因而XXXXXX房地产所开发的“XXXXXX”项目属于自有物业范畴。正因如此，对该项目的周边环境以及该项目自身的熟悉程度是其它物业公司所能比拟的，并且也有利于代表业主与开发商进行沟通协调。近三年来完成或正在进行的重大合同情况序号项目名称项目面积(In2)项目负责人电话接管时间123最近几年内在经营过程中受到何种奖励或处分2006年度我丰园小区在XX市芦淞区社

12、会治安综合治理委员会评为“平安单位”,2007年度我丰园小区在市芦淞区庆云街道办事处评为“先进单位”最近3年内有无因售假、售劣或是其他原因被消费者投诉或起诉的情况及说明无最近3年内主要负责人有无经济犯罪被司法机关追究的情况及说明无其他需要说明的情况无上年度会计报表：资产负债表与利润表投标人（盖章）:法定代表人或委托代理人签字:2013年月日第二章前期物业管理方案第一节早期介入需求分析及整体设想一、早期介入需求分析根据开发单位要求，我们结合项目实际情况，拟对项目早期介入物业管理需求做出如下分析：1、早期介入的规范性：早期介入管理是物业管理工作的基础与重点，开发单位在此时引入物业管理公司，体现出了

13、谋略与远见。我公司多年的管理服务实践证明，规范性、完整性、系统性的早期介入管理，可以有效梳理物业管理各项事务的繁、舌L、杂，可以有效避免管理服务中的各类弊病，明辨好开发商、业主的双方权利，最大限度消除开发单位与业主之间可能产生的各类纠纷隐患，不仅有利于实现两者双赢的局面，而且为前期物业管理及后期物业管理的正规化打好坚实基础，因此，加强对早期物业介入的整体指导，规范前期物管各项工作，是开发商对于物业管理内容的基本与基础需求。2、项目形象的提升性：做为商住二用项目，高品质的物业管理将对项目形象的提升起到极大的促进作用。义物业将选拔气质佳、专业性强的人员，通过科学规范的物业管理，不断提升项目服务形象

14、为项目的形象树立、物业销售、开发商品牌宣传、美誉度与知名度的提升锦上添花，最终实现双赢的局面。3、建设的预见性：施工阶段的又一重点工作是项目建设的预见性,物业管理公司须履行好职责，从物业管理角度出发，对项目施工提出合理化建议，为日后业主对项目建设合理性的充分认同、进而推动房屋销售奠定坚实基础。二、早期介入整体设想1、介入整体思路为确保项目早期介入工作正常、有序开展，在早期介入期间，我们将本着为业主、为开发商监督的负责的工作态度，遵循“专业管理、科学运作、责任明确、全面协助”的工作原则，按照“运作一个流程、组建一个小组、实施一个计划”的思路，做好早期介入各个阶段的物业管理专业技术支持与物业咨询

15、促进物业的销售，为后期项目开发奠定良好的基础。2、整体运作流程3、组建工作小组成立以经理为首的早期介入工作小组，经理任组长，全面负责早期介入工作的决策指挥，项目负责人任执行组长，具体负责项目各项工作的开展，另派驻工程技术人员，安全员等专业人员进驻，展开各项管理服务工作。4、早期介入工作计划序号工作项目具体工作内容时间1合同签订与开发公司签订物业管理早期介入合同按开发公司要求2组建早期介入工作小组人员选拔：人员培训；人员上岗合同签订一周内3管理制度的修正完善根据项目实际情况以及早期介入工作特点，修正完善各岗位职责及管理合同签订一周内4公共关系建立召开“项目相关单位座谈会”，与相关单位建立良好的

16、合作关系。合同签订一周内5后勤事务的筹备落实早期介入所需的物资装备。人员进驻一周内6拟订各个阶段详细介入计划拟定建设施工阶段的详细介入计划:包括土建施工、水电施工、设施设备安装阶段详细介入计划;拟定房屋销售阶段的介入计划；拟定物业竣工验收计划。根据物业施工进度7介入各个阶段的工作1、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；2、派专业技术人员进驻施工现场，熟悉各类管道、网线的布局，并对整个施工过程跟踪检查确认，就施工过程中的施工质量问题提出整改意见；3、从物业管理角度，提出合理化建议，以解决施工安装不合理及存在的不足：8工程跟踪及各类资料的收集、档案的建立1、各接管分项工作的管理、协调、保修项口跟踪

17、2,各接管专业设备的运行、协调、保修项目跟踪。3、收集各类档案资料，进行科学分类。4、资料初始建档。根据工作进度9早期介入尾声工作1、对未解决的遗留问题进行最后确认，并要求最后整改；对于未落实的问题，与房产公司协商沟通，做最后处理；2、做好接管验收的衔接准备工作。即将接管验收的前一个月内注：在早期介入工作计划中，我们本着严谨、务实的工作精神，本着为广大业主、开发单位负责的服务态度，本着为接管验收打下坚实的基础、确保验收顺利的前提，所有介入人员将严格按照工作流程、计划、务实开展工作。在实际操作过程中，我们将根据开发单位要求,立足项目实际需要，进行有效调整。三、早期介入阶段管理内容及管理要点项目

18、早期介入大致分为四个阶段，即规划设计、施工建设、物业销售、竣工验收阶段。各阶段划分如下图:1、规划设计阶段目前，项目已经度过此阶段，进入施工建设阶段。2、施工建设阶段2.1 电气设备安装跟进：1. 1.1熟悉各类安装施工图，监督施工单位是否按照设计要求进行施工。2. 1.2审核电气设备的选型是否符合规划设计要求，提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。3. L3对设备安装基础部分，尤其对隐蔽基础工程进行检查，发现不符合设计要求应及时提出整改报告。2.1.4对辅材进行质量检查，对不符合安装施工规范要求应及时提出整改报告。2.1.6对设备的变更方案要熟悉了解，并及时记录归档。2.1.7由供货厂家

19、技术人员进行设备调试的，将各项调试指标应记录整理归档。2.1.8参与设备验收交付前的试运行，试运行期间应做好记录工作，并整理归档。2.1.9设备在接管验收交付过程中，应收集相关技术资料：2.1.9.1全套设备的安装图、电器线路图、原理图及各类说明书、产品合格证。2.1.9.2设备安装过程中的变更图及资料。2.1.9.3主要材料、设备验收记录、说明书及质量保证书。1. 1.9.4设备调试记录及试运行记录。1. 1.9.5技术监督部门及卫生许可部门签字的检验合格证。2. 1.9.6以上资料应整理归档，由专人保管。3. 1.10设备安装早期介入过程中，设备技术人员必须定期参加工程项目部监理例会，及时

20、将介入过程中发现的问题向监理例会提出，并整改落实，做好工作计划和月工作总结。4. 2建筑工程施工管理2. 2.1屋面施工中，应按施工工序、层次进行检验，合格后在隐蔽验收记录表上签字。3. 2.2对屋面工程所采用的防水、保温隔热材料的产品合格证书和二次检验报告，在使用前进行检查并签字。4. 2.3对已施工完毕的屋面防水层进行凿洞或破坏时一，严格审查。2.2.4屋面工程完工后，对细部构造、接缝、保护层等进行外观检测，并对淋水或蓄水试验进行检查。对屋面泛水、变形缝及突出屋面的管子、烟囱根部，落水管理漏斗与檐沟交接处等应淋水24小时试验检查，并进行资料备案。2.2.5对防水工程细部施工进行旁站并进行旁

21、站记录。2.2.6对屋面施工中进行抽检，完工后对屋面进行单独检查并进行资料备案。2.2.7对屋面保温层，隔气层在防水层施工前进行单独检查并进行资料备案。2.2.8对变形缝进行单独检查，并进行资料备案。2.2.9对外墙渗水部位如外墙脚、窗台、窗套、檐口、装饰线、雨篷、阳台和落水口、凸窗等墙面凹凸部位进行单项检查，对不合格项分别记录，提交监理例会。2.2.10对外墙面找平层、结合层、勾缝等，进行单项检查，对不合格项分别记录，提交监理例会。2.2.11对铺设找平层前，基层表面清理干净度、平整度、基层湿润度、表面粘结程度，进行逐项检查，对不合格项记录提交监理例会。2.2.12对隔离层采用的防水卷材，防

22、水涂料进行原材料检查，对不合格项记录并提交监理例会。2.2.13参加厕所、厨房的蓄水试验，阳台地面的泼水试验，并对检查结果签字确认。2.2.14对有防水要求的楼地面，对立管、套管和地漏与楼板节点进行密封处理检查，对不合格项并记录提交监理例会。2.2.15对铺设防水隔离层时在管道穿过楼面时，进行防水检查。2.3给排水施工跟进管理。2.3.1熟悉施工图纸，监督施工单位是否按照规划设计要求进行施工；2.3.2对所有水电材料尤其是关键性材料的规格质量和物业附属设备把好检验检查关，并记录存档；2.3.3参与设备的安装调试,特别是消防设备，了解设备运行情况,收集设备生产厂家资料等，并在施工现场做好日后需要

23、特别注意维修、养护的要点记录，图纸更改要点记录，并存档为以后的管理和维修养护提供原始资料。2.3.4每日对给水、排水施工部位进行巡视，熟悉给水、排水设备安装情况，及时发现质量问题和隐患进行整改落实，并记录存档；2.3.5对各类检查做到有据可查，并对发现、提出的问题追踪落实、整改；2.3.6每周定期参加监理例会，了解施工进度，提出意见和建议：2.3.7每月底须向项目部、上级主管递交本月工作汇报和下月计划。2.4室外道路、管线网、景观环境施工管理2.4.1熟悉各类施工图纸，监督施工单位是否按照规划设计要求进行施工。2.4.2检查所有建筑材料尤其是关键性材料的规格，质量、配比工艺并记录。2.4.3检

24、查道路施工的基础按规范要求并记录。2.4.4检查电缆井、沉泥井、化粪池、管线网以及预埋设施质量,作好相关书面记录，存档。2.4.5参与隐蔽工程的签证。2.4.6督促道路施工后期的路面养护。2.4.7检查栏杆、灯柱、铁门等金属物、防腐、防锈工艺质量。2.4.8对各类检查做到有据可查、并对发现、提出问题追踪落实，限期整改。2.4.9定期参加监理例会，了解施工进度，提出意见和建议。2.4.10每月底向上级主管部门递交月工作汇报和下月工作计划。3、物业销售阶段3.1 物业管理早期介入中定义的房产销售阶段一般是指从销售准备到竣工验收的过程。目前，项目正处于施工建设与物业销售相并存的阶段，因此，这一时期物

25、业管理工作内容主要有：3.1.1 完成物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。3.1.2对销售人员进行培训，主要内容有物业管理基本知识、相关法律法规和本项目物业服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。3.1.3选派物业管理咨询专员到销售现场，与客户进行充分沟通，向客户岔绍今后物业管理服务模式、内容、标准和客户应当遵守的公共管理制度，解客户的疑问，了解客户的期望、建议并及时向开发商反馈。物业公司早期介入小组综合客户的意见后，继续向开发商提出改进建议。3.1.4选派形象好、气质佳的安全服务人员到销售现场，协助物业管理咨询专员，做好客

26、户沟通与接待，同时，树立起物业管理服务形象，进而塑造展示项目的形象。3.L5负责销售现场、样板房等处的清洁、绿化、秩序维护、水电维修、安全等工作，展示物业管理服务水平和员工风采。3.1.6管理早期介入所收集和掌握的第一手资料，如图纸、合理化建议、物业管理方案、业主公约备份、建议过程的重大相关事项及常规资料未反映的内容记录等，初步建立起项目档案，为日后的正常管理打下坚实的基础。3.2物业销售阶段管理措施3.2.1对项目存在的不足，尽早提出针对性的解决方案对于无法消除或改善的可能成为日后管理难点的问题，在销售准备阶段找到解决办法，以便开盘后将解决方法或要求明确告知业主。3.2.2高标准挑选销售现场

27、服务人员我们对物业管理咨询专员的要求是：综合素质高、沟通应变能力强、具有亲和力；对本公司企业文化有良好的感知力；对行业法律法规和项目情况了如指掌：能与开发公司人员良好互动；不透露房产销售信息，不介入销售行为；自律性强，言行能体现公司优秀员工的形象。对现场一线员工的要求：形象好、责任感强，技术熟练，善于观前顾后，处处为客户着想。3. 2.3做好现场与开发商的各项对接在售楼员接待客户过程中有关物业服务问题的解答，事先设计好工作流程，有条不紊，规范操作。4. 2.4关注开发商的销售宣传密切关注售楼员、销售广告对客户做出的承诺。若发现为了销售而夸大其词、不符合物业服务方案、今后无法实现的承诺，应及时指

28、出，要求予以纠正。这是早期介入中极其关键的环节，处理好了，可以避免减少今后的纠纷。3.2.5以各种方式全方位展示物业管理品牌我们将通过销售现场文字、音像、口头交流、外部媒体等其他宣传活动形式，立体化全方位向客户展示项目的企业品牌。如果尺度把握准确，方法使用得当，会给销售工作带来很大的促进，成为项目销售的一个亮点，给开发商带来较大的回报。4、竣工验收阶段竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求和工程；质量好坏的重要环节。所有房地产开发项目都要按照国家建设部颁发的城镇住宅小区竣工综合验收管理办法进行。竣工验收的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，是物业进入市场

29、的凭证。4.1竣工验收应提交的资料在工程项目竣工验收前，承建单位将有关技术资料系统整理，分类阅卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项：其它重要技术决定和文件。4. 2完善竣工验收的必要措施：4. 2.1反复验收首先是开发、承建单位介绍情况,然后由参与部门分专业现场验收,之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

30、讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止。4. 2.2意见及时物业管理公司在合议时，应及时提出意见。4. 2.3全面验收管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求，避雷系统是否可用等等。4. 2.4科学验收验收时应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压，该试流量的应度流量，该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。4. 2,4.1由物业管理经验丰富的物业管理工作人员参加

31、设计院设计的图纸进行评审：评审内容应包括:4. 2.4.1.1物业管理区域规划布局与配套设施的完善；物业总体布局配套设施规划、绿化设计配置、公共活动场所、道路循环系统、垃圾收集处理方式、户型功能与匹配比例、建筑内外装修标准、物业管理用房等；4. 2.4.1.2建筑及设备设施使用和维修养护的需要：建筑材料的选用；设备设施的合理选择配置，性能特点，使用效果，维修养护；水、电、气、通讯等容量，分配及预留，管线布局，配置走向等；主要材料、设备的防渗漏、抗腐蚀、耐磨损等合理化特性和经久耐用、便于维修且费用合理等因素。4. 2.4.2安全保卫系统的设置和环境保洁的需要：中央监控室、设备间、管理用房、大门等

32、的设置与标准，人员通道、车辆进出和停放,消防设施的配套设置，如隔离围墙、自控防盗报警系统等；垃圾容器及垃圾堆放、清运点的设置，空调、雨棚、烟道、晾衣架等建筑外立面附属物留设位置，孔洞以及阳台、窗户的外形设计。4. 3物业公司在开发商物业移交时应注意的交接事项：物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：4.3. 1对在早期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。4. 3.2开发商应对所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安

33、装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。5. 3.3验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。四、早期介入管理方式与运作程序根据项目形象特性、物业使用人需求性、物业使用功能特性等特点，我们拟将采取“建立一个组织架构、确立一个保障体系、确定两项流程”的管理方式，全面、高效、平

34、稳、系统地开展运作前期介入工作。（一）管理方式整体图（二）管理方式分解阐述1、建立一个组织架构实行直线管理制，项目主管为项目管理第一责任人，领导各专业块人员，开展各项工作。2、服务监督、保障体系以早期介入工作小组为运作单位，以公司各职能部门为支持、指导单位，以公司总经理办公会为监督单位，组织、运作、支持、监督环环相扣，各部门科学分工、职责落实，形成一个服务监督、保障系统。工程检查流程工程质量问题反馈、整改流程发现问题第二节早期介入服务的管理实施方案一、早期介入工作安排工作内容完成时间落实部门（一）1熟悉楼宇、设备图纸及设计方案接管后根据工程进度展开工程部早期工作组2设施设备隐蔽线路的熟悉与标注

35、接管后根据工程进度展开工程部早期工作组3从物业管理角度向业主提供建议接管后根据工程进度展开1：程部早期工作组4按工程合同承诺标准，编造验收表格接管后根据工程进度展开工程部早期工作组5制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工程部早期工作组6提供楼宇、设施设备保养维修建议按工程进度工程部小区物业管理处（二）人事1物业管理处架构制定及讨论审定接管后即展开早期工作组2员工招聘接管后即展开早期工作组3各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批接管后即展开早期工作组4人事管理制度、员工手册的讨论审批接管后即展开早期工作组a公共招聘早期工作组早期工作组b面试早期工作组早期工作组C聘用及入职培

36、训早期工作组早期工作组d熟悉物业管理处运作及在职培训早期工作组早期工作组（三）设立小区物业管理处1设立及装修物业管理处入场前1个月工程部早期工作组2物资装备的准备入场前早期工作组3现场清洁及布置入场前小区物业管理处（四）管理文件1管理规约制定及审批入驻前小区物业管理处2各类文件、表格的制定及印刷入驻前小区物业管理处（五）物1小区各单项验收根据情况确定工程部早期工作组2公共地方的验收（道路、管线等）根据情况确定工程部早期工作组3设施设备测试及验收根据情况确定工程部业验收早期工作组4遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定工程部早期工作组5绿化工程的验收根据情况确定工程部早期工作组（六）遗漏工程跟进1整

37、理资料及落实遗漏工程跟进按工程进度工程部小区物业霞处2维修后复检、通过业主方再次验收按工程进度工程部小区物业留!处3现场施工方的管理讨论工程部小区5业管旺黝（七）1物业保险事宜之建议入场前1个月内小区管理处2检查物业管理人力资源入场前1个月内物业管理部、小区物业管理处3检查安防安排入场前1个月内小区物业管理处4检查清洁服务之安排入场前1个月内小区管理处5检查维护保养服务之安排入场前1个月内工程部小区管理处6检查处理客户投诉之程序入场前1个月内小区物业管理处7检查绿化保养之安排入场前1个月内工程部小区物业管理处8检查公共关系之安排入场前1个月内小区物业管理处二、物业承接、查验工作方案“义义义义义

38、义”工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助业主了解、发现施工质量问题，并做好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方，并报开发商。（一）准备工作1、人员准备物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。2、计划准备物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项

39、或综合验收证明材料；(3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作o3、资料准备在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。(1)工作流程一般有物业承接查验工作流程、物业查验的内容及方法、承接查验所发现问题的处理流程等：(2)承接查验的常用记录表格有工作联络登记表、物业承接查验记录表、物业工程质量问题统计表等。4、设备、工具准备在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。(二)物业查验的主要内容与方式1、物业查验的主要内容L1物

40、业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料:(1)竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。1. 2物业共用部位按照物业管理条例的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括：(1)主体结构及外墙、屋面；(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；(3)公共卫生间、阳台；(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。L3共用设施设备物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用

41、设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组,电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统等。1.4其他公共配套设施物业其他公共配套设施查验的主要内容有：围墙、道路、停车场、物业标识、信报箱等。2、物业查验的方式承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还

42、应督促建设单位及时解决发现的问题。查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用人，物业管理企业可以拒绝承接物业。物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。2. 1观感查验观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。2. 2使用查验使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。2. 3

43、检测查验检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。2. 4试验查验试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。3、承接查验所发现问题的处理发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示：3. 1收集整理存在问题3.1.1 收集所有的物业查验记录表；3.1. 2对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所

44、发现问题登记造表；3.1.3将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。3.2处理方法工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。3.3跟踪验证为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，