建筑工程建筑面积计算规范中的疑难问题.docx

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1、建筑工程建筑面积计算规范遇到的疑难问题 贺刚2013-8-22一、标准问题1. 2013年2月6日,成都市规划局召开违规建筑设计单位约谈会，基准方中,西南院和省院单位负责人被约谈：设计违规超出规划局批准的项目容积率问题。我院采取了整改和问责措施。2. 成都市规划局明确成都市规划局范围项目建筑面积报批和验收时均按国标建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）执行. 市规划局专门向建设厅打报告咨询,建设厅已明确回复,规划报建按国标。今后房产测绘公司出二份报告。与房管局的四川省房产测绘实施细则各自执行。二、疑难问题1. 报建时,总平面上公建配套用房按房间建筑面积计,不算公摊.2. 建筑

2、面积和计容建筑面积是二个不同的术语. 表2.2.7.1生产性工业用地:当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算. 表2.2.9物流用地:当建筑物层高超过9米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。这样导致总建筑面积不是地上不计容面积，地上计容面积，地下建筑面积三者之和。这种情况只需在经济技术指标表中特别分开标明建筑面积是多少，计容建筑面积是多少。3. 详看成都市规划管理技术规定的补充规定12-15条.4. 术语中，围护结构是指围合建筑物空间四周的墙体、门、窗等。栏杆是否算围护结构？答:不算.新的规范报批稿中有更明确的解释.5. 术语中，阳台是指供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间

3、未明确阳台是否有上盖。答:不论凹,挑,不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计。规划补充规定：封闭阳台按其外围水平投影面积计算全建筑面积。6. 术语中，永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。是否是指设计图上有上盖均可作为永久性上盖？如果设计标明“二装”，算不算永久性上盖？答:算。7. 术语中，自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。出屋面楼梯间或电梯井是否算自然层？答:算8. 术语中，落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗；飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。此飘窗是否可理解为不落地的橱窗？答:飘窗应不落地, 落地飘窗算房间的一部分, 层高2.2米计全部,不足计1/2。 (3

4、0.11条)9. 规范中3.0.24条第2条，建筑物内的设备管道夹层不计算建筑面积。设计标示为“设备管道夹层”，但层高达到2.2米，是否计算面积？我们应当如何界定设备管道夹层？ 答: 设备管道夹层应在自然层控制之内界定, 不作人公共活动的地方.只有设备管道。10. 规范中3.0.24条第6条，飘窗不计面积。飘窗如果落地（其结构板不高于室内结构板），且净高达到2.1米，应当如何计算面积？答:详上11. 在实际作业中，目前碰到以下具体问题：（1）设计图上标示为“露台”，但实际有上盖，用栏杆做围护，此种情况是否该计面积？阳台无上盖或者上盖超过一个自然层或者上盖不全的情况是否应当计算面积？“空中花园

5、入户花园”是否参照“阳台”计算建筑面积？ 答:今后把露台标为小屋面,不算面积. 空中花园,入户花园均按阳台计. (3.0.18条)（2）三面为墙，最外面为百叶，通过门与室内相通，用于安置空调室外机的建筑结构应如何计算面积？答:设备平台均按阳台计.空调用700宽,1800长控制.（3）地下室坡道、楼梯出地下室，其上盖为非混凝土结构（彩钢、玻璃、阳光棚等）的是否计算其面积？答: 地下室坡道算到有盖板部分. 楼梯出地下室分开算,地下算地下建筑面积,地上算地上建筑面积.(3.0.5条)（4）地下室出地面的风井，其高度超过了2.2米，夹层和屋顶层的管道井是否计算建筑面积？答:附墙烟囱按自然层计算,

6、独立烟囱不算,靠建筑的按自然层计算. (3.0.15条) (3.0.24.9条)（5）设计上标示为“封闭空间”，从建筑图上反应无法进入，此“封闭空间”应如何计算建筑面积？如何界定“封闭空间”？答:算建筑面积.如不算,须满足设备管道夹层的规定.（6）跃层住宅和商业的跃层楼梯，竣工实测时，没有修建（可能源于装修原因），预留洞口，应如何计算建筑面积？答:计算（7）-1层下-2层车道，是算1层面积还是2层面积？-1层出地面的车道，如果有钢化玻璃等结构上盖，是否算面积？答: -1层,-2层各自计算.（8）规范中3.0.15，风井按自然层计算建筑面积。地下室出地面，在地面上高度达到2.2米的风井是否计算面

7、积？如果不够2.2米，应如何处理？答:建筑物内按自然层计算建筑面积。（9） 楼梯间间隙（间隙可能超过0.5*0.5）是否应当计算面积？答:按楼梯间自然层计算建筑面积。（10） 凸出外墙体及在外墙体之外的结构柱是否应计算？答:是（11）外保温层厚度如何确定？答:外保温层不计面积。1、建筑工程建筑面积计算规范（以下简称规范）第3011 条：建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算12面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的12计算。该条款中“围护结构”的是否指四面都是封闭的形

8、态，“无围护结构”是否指除主墙外，其它部位有矮墙或栏杆等形态。答: 栏杆不算围护结构。2、规范第306条：坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算12面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的12计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。该条款只对“坡地”的建筑物吊脚架空层、深基础架空层面积如何计算进行规定，而对于平地上的建筑物的架空层面积如何计算没有进行规定。现有的架空层中，基本上是开放空间，部分部位有围护结构，

9、部分没有，这种情况是否可算有围护结构？答: 平地上的建筑物的架空层面积参照执行,设计加以利用、无围护结构的按投影计,按12计算。3、夹层建筑面积如何计算，规范中没有相应规定。通过夹层而夹层又未利用的风井、烟道井等如何计算面积。答:与夹层层高相关。“夹层”不是“设备管道夹层”。4、出入地下室的坡道上方建有雨篷，该坡道是否计算面积。如果该坡道顶盖为地面建筑的楼底板，该坡道面积计入地上还是地下的面积。5、有的建筑部位与室内不相通，但在竣工平面图上有此建筑部位（封闭空间。地下室居多，一层商业的夹层也有），是否计算面积。答:算建筑面积.一、 楼梯下可利用的部分，是否计算面积？如计算面积，是否按使用功能计

10、算，还是计入楼梯（四川省房产测绘实施细则4.4.13楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分，均不计算建筑）答:算楼梯间建筑面积，不重复计算。二、如何判定是阳台还是露台？按GB/T50353的术语定义阳台供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。该规范未对露台定义，对于错层阳台，图纸上标注有时为阳台，有时又标注为露台。三、有上盖的平台如何计算? 该建筑形态常见于商业屋面，商业屋面被划分为可独户使用的平台。根据四川省房产测绘实施细则改平台的上盖投影面积部分达到50%则计算面积。答:按3.0.16条计算,雨蓬超过2.1米应计1/2.四、阳台、走廊、挑廊等内部设置的花池是否计算建筑面积？按照房

11、产测绘面积计算，该部分面积通常是作为扣除处理。答: 计算建筑面积。五、雨篷、外走廊、挑廊、檐廊、架空通廊其上盖超过两个自然层的是否计算？房产测绘上该部分不计算。答: 计算建筑面积。六、与房屋相连的有盖空调机位是否计算？答:空调机位按补充规定执行。七、地下室出地面高度超过2.2米的风井，该风井的面积是计入地上还是计入地下？答:附墙烟囱按自然层计算,独立烟囱不算,靠建筑的按自然层计算. (3.0.15条) (3.0.24.9条)八、室外单独下地下室的楼梯。该楼梯的面积是计入地上还是计入地下? 答:地上地下各自计算。九、室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，

12、上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应按其水平投影面积的1/2计算。围护性幕墙：直接作为外墙起围护作用的幕墙。装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。骑楼：楼层部分跨在人行道上的临街楼房。过街楼：有道路穿过建筑空间的楼房。建筑物通道（骑楼，过街楼的底层）不计面积，不计容，但要计建筑密度。十、屋顶楼梯及机房归属问题。房产测绘中该部分计入整栋建筑各功能区的公摊面积。十一、裙楼全商业，裙楼所在楼层内的门厅及楼电梯不对裙楼开门为楼上塔楼（住宅或办公）使用的面积归属问题。十二,1层为非住宅，2层及以上为住宅，1层的核心筒应如何处理。十三,规范中只是明确了该如何计面积，但是没有明确该如何分

13、类。比如，实际作业中，经常碰上这样情况：规划总平上经济指标地上只有商业、住宅、公寓，地下只有设备用房、机动车库，而实际上施工图设计用途地上有物管、消防控制室、下地下室梯、商业、住宅、公寓，地下不仅有设备用房，还有人防、机动车库，请问应如何处理？地上既有住宅、商业、公寓，楼梯如何分类？答:（十到十三）原则是按建筑各功能区计算。成都市规划管理技术规定的补充规定 局机关各处室、各分局，规划执法监督局，各直属单位： 按照市委市政府五大兴市战略的指导，为进一步落实成都市城乡环境综合治理规划措施，提高我市中心城区域内建筑项目规划管理的科学性，根据中华人民共和国城乡规划法、成都市城乡规划条例、城镇环境卫生设

14、施设置标准、建筑工程建筑面积计算规范等有关规定以及国家住房与城乡建设部、省建设厅的要求，结合我市建筑项目规划管理的实际情况，我局制定了成都市规划管理技术规定的补充规定，现予印发，请遵照执行。各郊区（市、县）应结合本地区实际情况参照执行。 本规定在执行中的问题，请及时反馈市规划局，以便进一步修改完善。 特此通知。 二一二年七月十九日 附件： 成都市规划管理技术规定的补充规定 第一条 为进一步落实成都市城乡环境综合治理规划措施，提高我市建筑项目规划管理的科学性，根据中华人民共和国城乡规划法、成都市城乡规划条例、城镇环境卫生设施设置标准、建筑工程建筑面积计算规范等有关规定，结合我市建筑项目规划管理的

15、实际情况，制定本补充规定。 本补充规定适用于成都市中心城区范围内的城乡规划、设计和管理活动。 第二条 新建住宅项目应按住宅建筑面积 0.8 配置垃圾用房，且配建垃圾用房最小建筑面积不小于 20 ；建筑面积较大的项目可分散设置垃圾用房。 第三条 垃圾用房的点位及面积应明确标注并纳入总平进行审批，垃圾用房不计入容积率与建筑密度指标计算。 第四条 垃圾用房的位置应隐蔽又方便使用，宜设置单独的对外出入口，前区布置应满足垃圾收集小车、垃圾运输车的通行和方便、安全作业的要求，建筑设计和外部装饰应与周围居民住宅、公共建筑物及环境相协调。垃圾用房内应设置给排水和通风设施，平面布局适应垃圾分类收集的发展需求。

16、第五条 设有农贸市场的用地内应配建建筑面积不小于 20 的垃圾用房。 第六条 商业场所的非机动车最小控制指标为 6.0 辆 / 100 建筑面积。 第七条 非机动车停车库建筑面积按每个停车位不小于 2.0 控制。 第八条 地铁站点出入口周边 50m 范围内的新建、改建项目的非机动车停车位配建指标应在成都市规划管理技术规定表 2.3.10 的指标基础之上上浮 10% 。 第九条 住宅建筑层高不应大于 3.6m 。套型建筑面积 144 以上的跃层式住宅，其起居室（厅）的层高为户内通高时除外；住宅坡屋顶部分除外。 第十条 办公建筑、酒店建筑层高不应大于 4.9m 。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除

17、外。 第十一条 商业用房层高不应大于 6.1m 。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到 2000 以上的商业用房，以及电影院、体育场馆、展示厅、报告会议厅等有特殊功能需要的建筑层高可以根据功能要求适当提高。 第十二条 每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的 20% ；商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不大于该层建筑面积的 15% 。封闭阳台按其外围水平投影面积计算全建筑面积。 第十三条 飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于 0.45m ，且凸出外墙宽度不得大于

18、 0.7m 。 第十四条 除建筑入口雨篷外，建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不宜大于 0.7m ，且连续长度不应大于 1.8m 。住宅建筑不宜设置除结构构件以外的附属构件。 第十五条 除避让、对接市政公共地下空间外，建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪 1.0m ；建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于 1.0m 时，按照该层水平投影面积计入容积率。地下室、半地下室顶板面高于室外地坪部分按地上建筑的规定进行退距管理。 第十六条附则 1 本规定为成都市规划管理技术规定的补充规定部分，有不一致的以本规定为准。其余应符合成都市规划管理技术规定的相关要求。 2 本规定由成都市规划管理局负责解释。 3 各郊区（市、县）应结合本地区实际情况参照执行。 4 本规定自公布之日起 30 日后施行，有效期两年。