合同管理PPT课件课件.ppt
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1、第第一一章:建设工程合同管理章:建设工程合同管理1 1建设工程合同管理概述建设工程合同管理概述2 2工程项目的发包方式工程项目的发包方式3 3合同总体策划合同总体策划4 4工程项目招标投标工程项目招标投标5 5合同实施控制合同实施控制6 6建设项目主要合同类型及特点建设项目主要合同类型及特点7 7建设工程合同的主要内容建设工程合同的主要内容1合同管理PPT课件案例:合同订立案例:合同订立1993年,香港祥业公司与某省侨办等订立合作兴建XX大厦协议书,侨办提供土地,祥业提供资金。同年,祥业公司在该省成立独资的祥企公司,承担该项目开发建设。同年,祥业与壮昌公司订立项目合作协议书,就上述项目,祥业提
2、供土地,双方合作投资,祥业占股65%,壮昌占35%,应投入额为3500-4200万元。该协议未报有关部门批准。2合同管理PPT课件合同订立后,壮昌公司共向祥企公司支付了人民币2000万元,以及价值1300万元左右的实物。1996年,祥企公司取得上述地块的土地使用权证,但项目停滞不前。3合同管理PPT课件案例:合同纠纷的解决案例:合同纠纷的解决1999年,壮昌公司以祥业公司未按协议约定投入资金,且挪用壮昌公司已投入的资金,致使合作项目迟迟未能建成为由,诉至法院。一审判决后,祥企公司对判决结果不服,向二审法院提起上诉。4合同管理PPT课件案例:涉及的问题案例:涉及的问题合作协议书效力的认定合作协议
3、书效力的认定无效合同的后果承担无效合同的后果承担纠纷解决方式纠纷解决方式诉讼程序诉讼程序双方责任的承担双方责任的承担判决的执行判决的执行合同的担保等合同的担保等5合同管理PPT课件一、建设项目合同管理概述1.合同是平等主体的法人、自然人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2.建设项目中有 关各方的相互关系及其性质 工程建设活动中有关各方的相互关系(图1)房地产开发与经营活动中有关各方的相互关系(图2)6合同管理PPT课件建设项目合同管理概述 图 1注:表示直接的合同关系 表示间接的合同关系 业主工程咨询工程勘察设计工程施工工程建设物资采购 工程监理7合同管理PPT课件建设项目
4、合同管理概述投资者/开发商 项目咨询项目勘察设计项目施工 银行/其它金融机构工程监理政府土地使用权所有者房地产商品购买/租赁者房地产商品营销代理 图 2注:表示直接的合同关系 表示间接的合同关系专业物业管理8合同管理PPT课件(一)合同在工程项目中的基本作用(一)合同在工程项目中的基本作用 1.1.合同分配了工程任务合同分配了工程任务;2.合同确定了项目的组织关系;3.合同是工程项目任务委托和承接的法律依据,是双方的最高行为准则;4.合同将工程项目涉及各方联系起来,协调并统一工程各参加者的行为;5.合同是工程建设过程中双方争执解决的依据。9合同管理PPT课件(二)合同管理的重要性(二)合同管理
5、的重要性在现代工程项目中合同已越来越复杂,要求专业化的合同管理。在项目管理中,合同管理居于核心地位,作为一条主线贯穿始终。严格的合同管理符合国际惯例。10合同管理PPT课件(三)项目中的主要合同关系(三)项目中的主要合同关系 在一个工程项目中,不同参与方之间的合同关系在一个工程项目中,不同参与方之间的合同关系构成了该项目的合同体系。在这个体系中有构成了该项目的合同体系。在这个体系中有不同层次的合同,其中业主和承包商是两个不同层次的合同,其中业主和承包商是两个最重要的节点。最重要的节点。业主的主要合同关系业主的主要合同关系:与业主签订的合同通常被称为主合同。通常业主必须签订咨询合同,勘查设计合同
6、供应合同,工程施工合同,贷款合同。承包商的主要合同关系:承包商的主要合同关系:工程分包合同,设备和材料供应合同,运输合同,劳务合同等;其他方面的合同其他方面的合同11合同管理PPT课件12合同管理PPT课件(四)合同的生命期(四)合同的生命期 项目中所涉及的不同种类的合同有不同的生命周期。项目中所涉及的不同种类的合同有不同的生命周期。以工程承包合同为例,其生命期包括两个阶段:合同的形成阶段,自起草以工程承包合同为例,其生命期包括两个阶段:合同的形成阶段,自起草招标文件至合同签订;合同的执行阶段,自签订合同至承包商按合同规定完招标文件至合同签订;合同的执行阶段,自签订合同至承包商按合同规定完成
7、工程,并通过保修期。成工程,并通过保修期。13合同管理PPT课件计划完工阶段1启动阶段2计划阶段 3实施阶段 4收尾合同生命周期时间变更成本增加变更成本增加风险降低风险降低信息质量信息质量 合同生命周期的特征高高低低高高低低14合同管理PPT课件(五)合同管理过程(五)合同管理过程 合同管理贯穿于项目管理的整个过程中,并与项目的其他管理职能协调。PMI的项目管理过程的项目管理过程启动、计划、实施、控制、收尾合同管理的生命周期合同管理的生命周期合同管理生命周期特点15合同管理PPT课件16合同管理PPT课件二、工程项目的发包方式二、工程项目的发包方式 发包:发包:也叫项目采购,指在项目设计和施工
8、过程中,也叫项目采购,指在项目设计和施工过程中,业主获得不同参与方必要参与的过程。业主获得不同参与方必要参与的过程。国际上普遍采用的发包方式国际上普遍采用的发包方式 传统方式传统方式 (Traditional Procurement system)管理咨询方式(管理咨询方式(Construction management)设计施工一体化方式(设计施工一体化方式(Design and build)伙伴方式(伙伴方式(Partnering)BOT方式方式17合同管理PPT课件(一)(一).传统模式组织结构图传统模式组织结构图18合同管理PPT课件19合同管理PPT课件例:某项目连续建设发包方式和阶
9、段发包方式对比图 设 计 阶 段 施 工 阶 段基础工程 钢架工程 屋面工程 设备安装 外墙工程 内墙工程 精装修室外绿化 分阶段发包的多个施工合同阶段发包方式阶段发包方式雇佣设计人员和CM工作人员 设 计 阶 段 施 工 阶 段连续建设发包方式连续建设发包方式雇佣设计人员招标签订合同单一的施工合同20合同管理PPT课件传统方式的优缺点:传统方式的优缺点:优点:优点:、在招投标以前,设计图纸已经完成,业主对项目的费用心中有数;、通过招投标方式来竞争价格对业主有利。缺点:缺点:、设计的“可建造性”较差大量的工程变更导致施工效率降低,进度拖延,费用增加;、业主面对的承包人较多,管理工作多、跨度大,
10、协调困难,容易导致工期延长、费用增加,争执较多、索赔较多。21合同管理PPT课件(二)、管理咨询(二)、管理咨询(CMCM)方式的组织)方式的组织结构结构(全包、统包、设计-施工-供应总承包、交钥匙工程)管理服务22合同管理PPT课件CMCM方式的特点:方式的特点:、CM项目管理者受业主委托,为业主提供咨询服务,完全代表业主的利益;、CM方式的工作重点是施工阶段的管理,但同时也参与设计阶段的协调工作;、各分包商直接与业主签订合同,并不与CM项目管理者签订。23合同管理PPT课件优点:优点:1).设计的“可建造性”好,施工效率高。2).由于设计施工等环节的合理搭接,节省了时间,工期缩短,这是由于
11、设计和施工的平行作业而产生的。3).一旦设计得到业主的同意和地方政府机构的审批,就可以开工,因此施工工作可以提前进行。4).减少了设计方和施工方的对立,改善了交流渠道和提高了效率。5).分包商的选择由业主和承包商共同决定,因而更为明智。6).项目可以提前完工,业主可以提前营运并收回投资。7).在CM方式中,实现了业主对项目的直接控制。24合同管理PPT课件【案案例例】:浙浙江江省省人人民民大大会会堂堂迁迁建建工工程程25合同管理PPT课件【案例案例】:“浙江省人民大会堂迁建工程浙江省人民大会堂迁建工程”该工程规模大、工期紧、分包多、技术复杂,采用该工程规模大、工期紧、分包多、技术复杂,采用CM
12、项目项目管理模式。项目自管理模式。项目自2000年年5月月18日正式动工兴建,由于日正式动工兴建,由于CM承包承包商浙建公司没有商浙建公司没有CM模式的先行经验,而且甲乙双方对实施该模模式的先行经验,而且甲乙双方对实施该模式的条件和要求尚未深刻领会,加上国内建筑市场的不规范造式的条件和要求尚未深刻领会,加上国内建筑市场的不规范造成甲乙双方的不平等地位,又由于该项目政府工程的特殊性,成甲乙双方的不平等地位,又由于该项目政府工程的特殊性,业主方不能很好摆正位置,承包商一味过于迁就,因此该项目业主方不能很好摆正位置,承包商一味过于迁就,因此该项目的施工项目管理模式走了样,出现了偏差,主要表现在合同欠
13、的施工项目管理模式走了样,出现了偏差,主要表现在合同欠缺、业主配合不到位和设计脱节三个方面:缺、业主配合不到位和设计脱节三个方面:合同价没有选取合同价没有选取成本加酬金的方式,从根本上动摇了成功实施成本加酬金的方式,从根本上动摇了成功实施CM模式的基础;模式的基础;业主没有摆正位子,对承包商权限干预过多。特别对于分包业主没有摆正位子,对承包商权限干预过多。特别对于分包商、供货商的招标在实际操作中业主往往越俎代庖;商、供货商的招标在实际操作中业主往往越俎代庖;扩初设扩初设计不到位,施工图变更频繁。计不到位,施工图变更频繁。26合同管理PPT课件 CM模式最主要的特点就是Fast-track(快速
14、路径法),即在设计尚未全部结束前,当工程某些部分的施工图设计业已完成,即先进行该部分施工招标,这就要求设计单位具有相当的资质和实力,以对全部施工图设计有通盘的考虑和把握。而在该工程中设计前后矛盾更改频繁,据统计施工图扩初变更土建近1000万元,安装2000万元。在施工过程中施工图的“边改边施工”,一直没有停止,出图没有一个阶段性,快速路径法根本无法实现。缺点缺点:、由于在初设未完阶段就选择承包商,业主对项目的费用估计不完全,因此风险大;、设计单位承受来自业主、承包商、甚至分包商的压力,如果协调不好,设计质量难以保证。27合同管理PPT课件(三)设计施工一体化方式(三)设计施工一体化方式(D+B
15、方式)方式)1、D+B方式的组织结构方式的组织结构(D&B/EC)28合同管理PPT课件上海金茂大厦上海金茂大厦29合同管理PPT课件上海金茂大厦合同结构总图上海金茂大厦合同结构总图业主业主中国上海对外贸易中心股份有限公司中国上海对外贸易中心股份有限公司工料测量师工料测量师威宁谢公司威宁谢公司中兴公司中兴公司设计师设计师美国美国SOMBLD装饰设计装饰设计 总包总包 SJMCSCG上海建工(集团)总公司上海建工(集团)总公司OBAYASHI日本大林组株式会社日本大林组株式会社CBSGE法国西宝营建集团法国西宝营建集团CHEVALIER香香港港其其士士国国际际发发展展有有限限公公司司顾问顾问民用
16、设计院民用设计院 华东建筑设计院华东建筑设计院监理监理上上海海工工程程建建筑筑咨咨询监理有限公司询监理有限公司监测监测中中国国船船舶舶工工业业勘察研究院勘察研究院总包自行分包总包自行分包业主指定分包业主指定分包钢结构吊装钢结构吊装钢结构制作加工钢结构制作加工30合同管理PPT课件D+B方式的特点(1)承包商对业主担负“单点责任”,当建筑出现缺陷时,设计单位和施工单位无法在业主面前推卸责任,因此业主的利益得到保障;(2)只要在施工过程中业主不对项目大纲作实质性的修改,那么在项目之初,就可以估算本项目的总成本;(3)业主与承包商直接联系,交流效率大为提高,对业主的指令,承包商可以更快地做出反应,以
17、满足业主的要求;(4)承包商负责设计、施工计划、组织和控制,因此,更有可能开展平行作业,并扩大平行作业的范围;(5)“工作包”划分较细,因此分包商更熟悉各自所从事的施工工艺,施工效率也就更高。31合同管理PPT课件 3、D+B方式的优缺点:优点:节约时间和资金。缺点:承包商可能因水平原因而导致设计质量不高。32合同管理PPT课件(四)伙伴方式(四)伙伴方式(Partnering方式)方式)1、定义:为了最大限度和高效率地使用各参与方所拥、定义:为了最大限度和高效率地使用各参与方所拥有的资源和技术,为了共同的商业目的,两家或多家有的资源和技术,为了共同的商业目的,两家或多家公司在共同承诺的基础上
18、进行的发包。公司在共同承诺的基础上进行的发包。2、伙伴方式的基本原则:、伙伴方式的基本原则:33合同管理PPT课件伙伴方式的运作程序:伙伴方式的运作程序:34合同管理PPT课件伙伴方式的特点:(1)合作成功的关键在于各方的相互信任,尊重对方的利益,并愿意为共同的目标而努力,而不是依靠协议中所规定条款的法律效力;(2)合作中的各方必须明晓对方的需要、目的和利益,并尽力帮助,如果合作成员的利益得不到保障,那么合作必然会以失败告终;(3)款项的及时支付是合作成功的必要条件;(4)条款中必须明确规定如何处理工程变更导致的费用等问题;(5)尽量避免费用超额、进度拖延和法律纠纷;(6)制定规则时,要避免违
19、反国家公平竞争法。35合同管理PPT课件伙伴方式的优点:伙伴方式的优点:(1)提高效率、减少官僚主义;(2)减少投资失控的风险;(3)较短的建设周期;(4)更多的质量和安全保证;(5)合理的利润。36合同管理PPT课件同一项目采用各种发包方式同一项目采用各种发包方式 英国一民用机场建设项目采用的不同发包方式英国一民用机场建设项目采用的不同发包方式 37合同管理PPT课件(五)、BOT方式(Build-Operate-Transfer)建设、运营、移交方式 1、BOT方式的概念方式的概念:政府吸引非官方资本加入基础设施建设的一种融资方式。香港自1969年以来以BOT方式开发了5个大型BOT隧道项
20、目,总造价约30亿美元,特许期约为30年,其中最早的CHT隧道项目已于1999年9月1日顺利完成移交。2、BOT方式的起源方式的起源:20世纪6070年代,许多发达国家出现了公共设施供给不足,公共部门效率低下,管理落后的问题,与此同时政府的财政预算越来越紧,基础设施供求矛盾日益突出。个体部门介入基础设施和利用外国直接投资来解决国内投资不足成为政府的必然选择。土耳其总理厄扎尔于1984年首次提出了BOT概念。38合同管理PPT课件建设-运营-移交模式(Build-Operate-Transfer)项目特许公司贷款方投资者承包商政府银团贷款利息+手续费权益分红授予特许权特许期满后移交D&B承包合同
21、权益39合同管理PPT课件BOTBOT方式与传统方式的区别方式与传统方式的区别40合同管理PPT课件BOTBOT方式的适用范围:方式的适用范围:BOT方式大多用在基础设施项目上,如电厂、机场、公路、隧道、港口、水处理厂等公共项目。我国近年来也陆续开展了BOT方式的尝试,如深圳的沙角B电站,广-深-珠高建公路,广西来宾电厂BT等。41合同管理PPT课件BOTBOT方式的优点方式的优点 就政府而言:就政府而言:(1)可以开辟新的公共项目资金渠道,弥补政府资金的不足,吸引更多投资者(特别是外国投资者);(2)减轻政府财政负担和国际债务,优化项目,降低成本(通过利用非官方资本或私营机构的高效率);(3
22、减少政府管理项目的负担;(4)扩大地方政府的资金来源,引进外国的先进技术和管理,转移风险就项目公司而言就项目公司而言:(1)可以获得潜在的巨额利润,转移风险,扩大经营活动空间;(2)若项目在别国进行,还可以促进私营机构所在国的外贸,减轻市场竞争压力,提高国际经营能力。42合同管理PPT课件BOT方式的难点 、项目规模较大,投资高;英吉利海峡隧道,由英法海峡财团(两国15家公司和银行组成)承建,1987年12月1日-1994年5月7日,历时8年,总造价150亿美元。资金来源主要是银行贷款和出售股票,债务沉重。43合同管理PPT课件英吉利海峡隧道的故事Albert mathieu的海底隧道设想4
23、4合同管理PPT课件、从政府的角度看,可能承担融资成本过高风险。【案例案例】:1994年1996年,当时人民币利率高达10.98%21.8%,因此,在此期间采用BOT方式建设的一些项目政府担保给予外方12%15%的年固定回报率,或让外方管理设施1520年,通过收费来保证回报率。45合同管理PPT课件如:成都第六自来水厂项目 中标方为法国威望迪水务公司和日本丸红株式会社的投标联合体。项目总投资1.065亿美元。其中,30%由项目公司的股东方直接投入(法国威望迪水务公司占60%,日本丸红株式会社占40%)。对外贷款70%(7455万美元)法国里昂信贷银行(为主)亚洲开发银行(ADB)欧洲投资银行(
24、EIB)日本进出口信贷银行46合同管理PPT课件主要利益相关者:成都市政府:减少债务负担和财政压力,吸引外资,引进新技术。发起人(股东):降低风险,稳定回收投资,经营取得利润。债权人:获取贷款利息。项目公司:能够正常运营,取得经济效益。市自来水公司:通过净水销售获取利润。建筑承包人:获得建筑工程价款。保险商:分担风险,取得保险费用。47合同管理PPT课件风险分析一、金融风险 1.汇率风险 2.利率风险 3.外币不可支付风险 4.通货膨胀48合同管理PPT课件二、信用风险三、完工风险四、生产经营风险49合同管理PPT课件再如:上海大场水厂项目融资方为英国泰晤士水务公司(Thames Water)
25、和宝维士公司(Bovis),项目投资6800万美元,年固定回报15%,且拥有20年的专营权。而这几年人民币利率连续次下调,导致政府支付过高的固定高额回报。、市场变化的不确定性。、政治(国家)风险。、外汇风险等。50合同管理PPT课件三、合同总体策划三、合同总体策划(一)基本概念(一)基本概念 (二)合同总体策划的过程(二)合同总体策划的过程(三)合同总体策划的内容(三)合同总体策划的内容 (四)工程各相关合同的协调(四)工程各相关合同的协调(五)合同策划中应注意的问题(五)合同策划中应注意的问题51合同管理PPT课件(一)基本概念 合同总体策划的目标是通过合同保证工程项目目标和项目实施战略的实
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