枫丹铂麓一期建筑区划业主大会选聘物业服务企业方案.docx

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1、枫丹钳麓一期建筑区划业主大会选聘物业I艮务企业方案（征求意见稿）根据中华人民共和国民法典四川省物业管理条例等法律法规的相关规定，以及本小区业主大会议事规则管理规约等相关约定，结合本小区实际情况，制定本物阳艮务企业选聘方案（以下简称选聘方案工本选聘方案中的“选聘，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其他物业服务人.本选聘方案第二条的“物业服务合同主要内容”,适用于本小区续聘在管物业服务人或另聘其他物业服务人.本选聘方案中，甲方为枫丹粕麓一期建筑区划业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业I艮务人或另聘的其他物业服务人.本选聘方案内容的未尽事宜，业主大会授权业主委员会决定.一、项目简介本小区位于成都市

2、天府新区万安街道启元二街168号，物业类型为高层住宅、办公用房、商业用房、地下车位.物业管理区域内总建筑面积179919.16平方米.其中，住宅建筑面积89950.66平方米；办公用房建筑面积43957.12平方米,商业用房建筑面积3242.37平方米物业管理用房及业主委员会议事用房建筑面积336.08平方米；地下机动车停车位1263个，非机动车位695个.小区出入口2个，地下车库出入口2个，三即动车出入口1个.小区绿化率30%,容积率3.二、物业1艮务合同主要内容（一）物业服务事项（内容）和质量（标准）参照成都市住宅物业I艮务等级标准MDB5101123-2021）【四】级标准内容及要求执行

3、物业服务人承诺的物业服务事项（内容）和质量高于成都市住宅物业服务等级标准（DB51O1/T123-2O21）的，以物业服务人承诺为准.（二）物业服务收费标准1.高层住宅：2元/平方米/月，可收费面积89950.66平方米；2.办公用房：2.3元/平方米/月，可收费面积43957.12平方米；3.商业用房：5元/平方米/月，可收费面积3242.37平方米；3.机动车车位管理费：50元/个/月.4,非机动标准车位：摩托车25元/W月；电瓶车15元/辆/月；自行车10前辆/月.（三）物业服务费的计费方式物业I艮务费的计费方式为包干制,物业服务费收费标准及计费方式在合同期内保持不变。（四）物业服务合

4、同期限1.物业服务合同期限为5年.2 .附解除条件：业主委员会将每年对物业务企业履约情况进行满意度调直（可委托第三方专业调查机构开展）,满意度低于70%,业主委员会书面告知物业服务企业整改要求和整改标准，物业服务企业应立即进行整改，并在3个月内将整改结果书面汇报业主委员会.整改不达标的，视为乙方违约，业主委员会可选择召开业主大会解除告同，业主大会和业主委员会不承担违约责任.如满,意度调查低于50%,视为实质性违约,业主大会授权业主委员会有权单方面解除合同，无需另行召开业主大会.具体违约处理细则在物业合同中约定.3 .每年的满意度调查与业主大会定期会议同期进行.（五）违约责任1.乙方擅自提高收费

5、标准的，对超出标准部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，乙方应当予以返还，并自业主支付之日起向业主支付超出金额每日万分之一的违约金。2 .业主无正当理由未按时、足额支付物业费，经乙方书面催告限期支付仍未支付的，承担违约期间未付金额每日万分之一的违约金.3 .乙方未覆行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，甲方有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成授失的，承担赔偿责任.4 .甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，给对方造成损失的，应当予以赔偿。但是合同履行过程中,甲方经召开业主大会表决决定解除本合同的，甲方不承担违约责任.（六）共有部分经营与管理甲方授权乙方利用业主的共有部分进

6、行经营管理，具产生的经营收入中，合同金额的30%作为乙方招商代理费、策划宣传费、现场维护费用、碗费用及税金等合理经营成本,合同金额的70%归甲方全体业主所有.甲乙双方应每季度结算一次共有部分经营收益乙方应当在双方结算完成后3个工作日内将共有部分经营收益支付给甲方.乙方应按照法律法规要求定期公布经营所得收入的收支明细,经甲方业主委员会决定，可以对共有部分收益等共有资金进行审计，审计费用甲乙双方各承担一半.属于业主共同所有部分的经营收益,按本小区管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的方式使用，并按季度向全体业主公布收支明细、允许业主进行查阅.（七）履约保证金物业I艮务告同签订之日起7日内，乙方

7、向甲方指定账户支付履约保证金20万元，投标保证金在中标后可直接转为履约保证金。合同履行期间，履约保证金不足的，乙方应在14日内补足.若乙方未按时!卜足，经甲方催告后仍科卜足的，甲方有权单方解除合同.告同终止后，自乙方完成交接工作之日起7日内，甲方将剩余娟约保证金无息退还到乙方指定账户.（八）整改方案与整改资金投入1.物业服务企业投标时，提交自愿投入整改资金或品质提升投入资金的承诺函，金额不低于50万元；2,物业服务合同签订后，乙方进场前，足额支付整改资金到共管账户或甲方账户.3 .乙方进场服务后（业主大会决定续聘的，为合同签订后），与业主委员会及业主代表共同确定具体整改方案，并编制施工方案和成

8、本预算方案，提交业主委员会审核，经审核通过后方可施工，乙方应在方案确定的工期内完成所有整改项目；4 .业主委员会审核成本预算方案的过程中，可以进行公开询价，以公开询价的平均价或最低价作为最终执行价格,如果乙方提供的供应商拒绝接受最终执行价格，业主委员会可另行选择供应商，乙方无条件配合支付，但是支付总金额不超过承诺整改资金金额；5 .施工过程中，乙方应每月向业主委员会提供整改资金投入明细表和施工进度表，供业主委员会审核，并向全体业主公示；6 .乙方提供物业服务使用的各种APP和管理系统软件不列入整改费用，免费供业主使用；乙方为规范其内部管理或提升企业形象而加装的设施设备均不计入整改茎用。7 .乙

9、方进场提供物业服务的开办费，由乙方自行承担，不列入整改费用.（开办费包括购买物业办公设施和物品等为甲方提供物业服务所必需的物资18 .若乙方未在整改方案确定的工期内完成所有整改项目，则应按照整改方案涉及的投入总金额的30%向甲方承担违约责任,乙方承担违约责任后应当继续按照整改方案完成整改内容,相应违约金从履约保证金中直接扣除，乙方应在扣除覆约保证金后14日内补足，逾期未补足的，甲方有权解除物业服务合同。（九）物业经理人选若甲方业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意,乙方应当在接到甲方业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若甲方业主委员会对物业服

10、务人提供的项目经理人选仍不满意,有权要求乙方继续按照前述方式提供项目经理人供甲方业主委员会选择,直至甲方业主委员会满意为止.若乙方拒绝履行上述约定，甲方业主委员会有权组织召开业主大会表决是否解聘乙方.该情形下被解聘的，甲方不承担违约责任，乙方自行承担全部经济损失.（十）物业服务合同文本合同文本采用四川省住房和城乡建设厅、四川省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）.业主大会决定续聘在管物业I艮务人（成都合能物业管理有限公司）的，物业服务合同主要内容以续聘方案为准；业主大会决定另聘物业服务人（非成都合能物业管理有限公司）的，物业I艮务合同主要内

11、容以本选聘方案、招标文件、投标文件为准，其他合同内容由业主委员会和乙方共同商定.三、续聘在管物阳艮务企业方案（一）本选聘方案第一次公示期满之日起7日内，在管物业服务人同意续聘的，应当提交整改资金投入承诺函和续聘申请书（需包含物业服务人员配置表及成本测算表）；逾期未提供的，视为不同意续聘。（二）业主大会决定续聘在管物业I艮务人，在管物业服务人应当自表决通过之日起30日内、物业服务合同签订前，足额支付整改资金到共管账户或甲方账户；逾期未支付的，视为放弃续聘.（三）在管物业服务人不同意续聘或者放弃续聘，以及业主大会决定另聘物业服务人的，业主委员会应在新聘物业!艮务人进场前十日通知在管物业服务人，在管

12、物业服务人应当在新聘物业服务人进场之日退出本小区.拒绝退出本小区的，业主有权拒绝业主委员会通知在管物业服务人退出之日以后的物业费.四、另聘物业服务企业方案（一）选聘方式与具体实施者1.业主大会授权业主委员会审定招标文件，委托招标代理机构采取公开招投标方式选聘新物业!艮务人.2.评标委员会由4名评标专家和1名招标人代表组成。评标专家从四川省物业管理专家库或成都市物业!艮务行业专业人才库中以随机抽取方式确定.招标人代表从报名的业主(非业主委员会正式成员或候补成员冲以随机抽取方式确定。(二)参与竞I粤物业服务企业的资格条件(1)本次选聘不接受挂靠或联合体投标.投标、签订合同的物业服务人签约代表必须是

13、工商登记的法定代表人或其授权代理人.(2)住建蓉e办-智慧物业政务服务平台中企业信用登记B级及以上.(以成都市物业1艮务机构2024年第一季度信用信息为准1(3)具有10年以上物业服务经验，具有独立法人资格的合法物业管理企业且注册资本不低于100o万元.(4)投标人在成都本地拥有住宅服务总面积须在100万平方米以上(提供物业I艮务管同关键页复印件盖章，按照物业1艮务合同载明的管理面积计算，不扣除合同中的其他物业类型在成都市内至少有1个从业委会承接的不低于20万平方米的在管住宅项目.(5)具有良好的商业信誉不眦全的财务会计制度，未列入企业经营异常名录、严重违法失信名单；具有履行合同所必需的设备和

14、专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。(6)投标人近三年在成都市范围内未出现其服务的住宅项目有2次及以上撤场(指被解聘)的情况(提供承诺函,如承诺情况不符,按提供虚假材料处理()中标人的确定方式评标委员会推荐3名有排名顺序的中标候选人曲业主委员会按照排名先后J1.页序确定中标人.出现下列情况之一的，业主委员会可以依序确定中标人：1.排名在前的中标人放弃中标或者因不可抗力不能履行物业服务合同.2,自中标通知书发出之日起30日内，中标人无正当理由拒绝按照选聘方案、招标文件和投标文件签订物业服务合同；3.合同签订之日起90日内，中标人无法进场.（四）物业服务合同订立业主委员会ft表业

15、主大会和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依法订立物业1艮务合同.若物业服务合同签订之日起90日内，乙方无法进场提供服务，合同自动终止.五、选聘费用本次业主大会续聘、另聘物阳艮务人所产生的业主大会召开费用、律师斐、诉讼费、公证费、招投标代理费等费用，据实结算，总金额不超过15万元，由最终续聘、另聘的物业服务人支付.上述费用应当在进场服务之日（业主大会续聘在管物业服务人的，进场服务之日”为物业服务合同签订之日）起7日内支付完毕.六、承接直验业主大会另聘物阳艮务人的,业主委员会与另聘的物业I艮务人签订物业服务合同后，物业服务人在承接物业前须对小区共用部位、共用设施设备进行物业承接有验，并向

16、业委会出具书面承接直验报告.七、业主大会表决议题序号议题表决内容表决意见1关于业主大会选聘物业服务人事宜另聘：业主大会终止与在管物业服务人成都合能物业管理有限公司的物业服务合同，并授权业主委员会实施枫丹笆一期建筑区划业主大会选聘物业服务企业方案，通过公开招投标的方式选聘物业服务人，并订立物业服务合同.续聘：业主大会续聘在管物训艮务人成都合能物业管理有限公司，并授权业主委员会依照枫丹笆麓一期建筑区划业主大会选聘物业服务企业方案的有关内容与之订立物业1艮务合同.另聘（）续聘（）弃权（）2关于与成都合能物业管理有限公司（以下简称“老物业”）退场交接事宜业主大会授权业主委员会处理以下事宜：1.与老物业

17、办理退出交接手续（包括向老物业发出退场交接通知书）；2 .若老物业拒不办理退出交接手续或拒绝退出本物业服务区域,全体业主依据中华人民共和国民法典第九百四十九条第二款的规定，从退场交接通知书载明的退场之日起，拒绝向老物业支付自退场之日起的物业费；3 .业主大会授权业主委员会通过举报、投诉、信访、行政诉讼、民事诉讼、行政复议等方式解决老物业退出交接过程中出现的各种纠纷（所涉诉讼费用，包括但不限于律师费在共有部分收益中支出）；4 .业主委员会与老物业办理共有部分经营所得收益的结算和审计（审计机构由业主委员会选定，审计费用在共有部分收益中支出）；5 .新老物业交接未尽事宜，业主大会授权业主委员会自行决

18、定，无需提交业主大会表决。同意（）反对（）弃权（）3管理规约（修订案）管理规约增加以下条款：业主委员会任期内,业主大会授权业主委员会对下列涉及业主共同利益的事项提起诉讼或应诉，无需就此召开业主大会表决：（一）业主和使用人违反管理规约或业主大会议事规则的行为；（二）涉及全体业主或某栋业主与物业服务人之间的纠纷；（三）涉及全体业主或某栋业主与开发商之间的组纷；（四）涉及全体业主或某栋业主与政府之间的行政纠纷；（五）业主委员会履职过程中，业主或使用人及第三人侵犯业主委员会名誉权的行为.（六）涉及全体业主或某栋业主与物业服务人关于共有部分收益及相关争议的诉讼；（七）涉及全体业主或某栋业主与公共区域相关

19、商业行为经营者的诉讼；（八）其他侵害小区公共利益的行为.业主大会授权业主委员会决定起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，代为承认、放弃、增加、变更诉讼请求，代为申请保全，进行和解、调解，申请执行，执行和解、调解，代收法律文书，代为申请退费等.业主委员会实施相关诉讼行为，无需就前述事项单独召开业主大会表决，必要时以业主大会名义向人民法院提交业主大会的授权决定.诉讼所涉费用（包括但不限于案件受理费、保全费、律师费）在业主共有部分收益列支。同意（）反对（）八、选聘纪律（一）业主委员会成员和其他参与人员不得接受物业服务企业贿赂，包括但不限于金钱、礼品、吃饭等，一经发现终止参与资格，张榜公布，并追究法律责任

20、移送有管辖权的司法机关处理。（二）物业服务企业参与选聘，不得贿赂业主委员会成员和其他参与人员，一经发现取消本次参与资格，并列入黑名单，禁止参与本小区物业选聘；已经选聘成功的,提交业主大会表决是否解聘.（三）参与本次选聘的物业服务企业之间不得相互交流方案，或有类似围标”行为，一经发现取消参与本次选聘资格，并列入黑名单，禁止参与本小区的物业选聘.（四）物业1艮务企业通过散布谣言、发放传单等方式诱导业主不参加业主大会投票，或者以其他方式破坏物业选聘活动的，一经发现取消该物业参与本次选聘资格，并列入黑名单，永久禁止参与本小区的物业选聘.（五）业主大会授权业主委员会执行选聘纪律，监委会和全体业主依法进行监督.枫丹柏麓一期建筑区划第一届业主委员会2024年8月23日